不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「自宅をリフォームしたけど、登記はどうなるの？」
「住宅ローン控除の適用を受けたいので、登記名義を変更したい」
「親名義の建物を子供の資金で改築したので、登記名義の変更を依頼したい」
「親の介護のため 自宅をバリアフリーに改築したので、登記を変更したい」
「相続した実家の建物を建て直したので、登記手続をお願いしたい」
「親との同居に備えて自宅を改装したけど、登記の変更は必要なの？」


建物の増改築に伴う名義変更をご検討中の方へ

増築部分の所有者

不動産の所有者は、当該不動産に付着（附合）された増築部分の所有権を取得します（民法242条）。
既存の家屋に増築工事を施す場合、その増築部分が独立した１戸の建物として認められる構造を有するものでない限り、当該増築部分の家屋の所有権は、不動産の附合によって既存の家屋の所有者が取得します。

なお、不動産の附合によって損失を受けた者（増改築費を支出した者）は、不動産の所有者に対して償金を請求することが認められています（民法248条）。


建物の増改築と税金

親の高齢化や介護のために子が親と同居することとなったとき、家屋が手狭になることを理由に増改築工事を行うケースは少なくありません。
その際の工事費用を建物所有者以外の者が負担する場合には、贈与税等の課税関係に注意が必要です。
例えば、親所有の建物に子供が費用を負担して増改築工事を行った場合を想定して整理します。

増改築後の建物の所有権は、増築部分を含め（不動産の附合により）親に帰属します。

親が増改築の資金全額を拠出し、親名義の建物を増改築した場合は、建物の所有者と資金の拠出者が同一人物であるため 課税上の問題は生じませんが、子供が資金を負担して、親名義の建物について増改築を行う場合には、家屋所有者の親は（不動産の附合によって）資金負担なしで増築部分の所有権を取得することになるため、親が子供に対して何等の支払いもしない場合には、親は子供から増改築資金の経済的利益（贈与）を受けたものとみなされ、贈与税の課税問題が生じます。

増改築資金を負担する者が、その負担する金額に相当する建物の持分を（建物所有者から）取得して共有になることで、上記の贈与税課税の問題を解消することが可能です。
課税問題の対処方法について、増改築工事の［前］と［後］に場合を分けて整理します。

増改築前の対応

増築工事に先立ち、親が子供に対して 建物の全部又は一部を贈与（又は売却）する方法が考えられます。

例えば、親が子供に対して建物を贈与（負担付贈与）する事例を想定します。
子供が、将来発生する増築工事代金の支払義務について その持分の割合に応じて負担する事を条件に、負担する増築費の価額に相当する当該建物の持分について（親から）贈与を受けます。
ただし、当該贈与に伴う登記名義の変更は（増築工事前に先行するため）既存建物において、増築部分の価額に見合う持分を移転する形式で実現します。
贈与対象の建物に関する持分は、増築費と増築工事後における建物の時価との按分計算によって算出します。
［例］親名義の時価2000万円の建物に 子が1000万円の増築費を拠出する場合
子供の持分 … 増築費1000万円 ÷（既存建物の時価2000万円 ＋ 増築費1000万円）＝ 1/3（贈与対象）
親の持分　 … 既存建物の時価2000万円 ÷（既存建物の時価2000万円 ＋ 増築費1000万円）＝ 2/3
子供は 自ら負担する増築費と同額の建物持分を取得することによって、 自己所有の建物（持分）に相当する費用を拠出して増改築を行うことになるため（親が経済的利益を受けることはないと考えられ）増改築資金に関して贈与の問題が生じることはありません。

※親から子供に対する建物の贈与は、贈与税などの課税対象に該当する場合がある点に留意が必要です。

増改築後の対応

子供が親から増改築費に相当する割合の建物に関する所有権（共有持分）を譲り受ける方法が考えられます。
増改築後の建物について価額を評価して、子供が支出した増築資金の金額に相当する持分割合の建物所有権を親から子供に移転します。
建物に関する所有権の移転原因として、「贈与」や「代物弁済」などが想定されますので、事例に則して選択するのが望ましいと考えます。

例えば「代物弁済」の事例について整理します。
代物弁済は、債権の消滅原因の１つであり、債務の履行として本来給付すべき目的物の代わりに異なる他の物を給付することです。
子供が自己の費用で親名義の建物をリフォームした場合、子供の費用負担（損失）によって、親が建物価値の増加という利益を得ていると言えるため、子供は親に対して当該利得の返還を求める権利（償金請求権）を取得します（民法248条）。 　　　　　
子供が親に対して償金請求権を行使すると、親はその請求（増改築費相当額の支払い）に応じる必要が生じますが、増改築費相当額の支払いは必ずしも現金で行う必要はなく、（現金による支払いに代えて）建物の所有者（親）が自ら有する当該建物の共有持分（増改築費に相当する持分割合）を増築資金の負担者（子供）に対して譲渡する（代物弁済する）ことで当該義務を消滅させることが可能です。
代物弁済と登記
「債務者がその負担した給付に代えて不動産所有権の譲渡をもって代物弁済する場合の債務消滅の効力は、原則として単に所有権移転の意思表示をなすのみでは足らず、所有権移転登記手続の完了によって生ずるものと解すべきである（最判昭和40年4月30日）」とされています。

※親から子供に対する建物所有権の譲渡により譲渡利益（譲渡収入から取得費を控除した残額）が生じるときは、不動産譲渡所得税などの課税対象になる点に留意が必要です。

●譲渡収入と取得費

譲渡収入	子供が負担した増改築費用の金額 (増改築費用の返済のための譲渡であるため)
取得費	増改築費用と建物の時価を合算した金額に 子供に移転する建物の持分割合を乗じた額

【参考】国税庁HP ●［タックスアンサー］贈与税 ”親子間の土地の無償使用” No.4557 「親名義の建物に子供が増築したとき」 ●［質疑応答事例］相続・贈与税（贈与財産の範囲） 4. 「父所有の家屋に子が増築した場合の贈与税の課税関係」

税金に関する個別具体的な内容のご相談について、司法書士がアドバイスに応じることは法律上認められておりません。あらかじめご了承願います。
事前に税理士や税務署にご相談のうえ、慎重なご検討をお勧めいたします。
ご要望により経験豊かな税理士等をご紹介いたしますので、安心してご相談ください。


住宅ローン控除の注意点

住宅借入金等特別控除の適用要件のひとつに、「自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること」というものがあります。
住宅ローン控除の対象となる家屋の増改築等は、自己の居住の様に供する自己の所有している家屋について行う増築、改築、一定の大規模修繕・模様替え等の工事とされています。

親が所有する家屋について 子供が増改築工事を行う場合は、所有者以外の者による増改築であるため、住宅ローン控除の適用対象と認められません。
当該特例の適用を検討する場合には、増改築工事の前に親から贈与（又は売買）により建物所有権の全部又は一部を取得することが必要です。

【参考】住宅借入金等特別控除 居住者が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができる。

建物の増改築と登記手続

建物表題登記

増改築（リフォーム）によって建物の構造、種類や床面積に変更が生じる場合などは、その内容にあわせて登記事項を変更する登記を申請する必要があります。
建物について増築等を行ったときは、建物の登記情報（建物の形状や面積）についてどう変わったかを申請するよう法律で定められています。
法務局にある登記情報が正しく変更されることによって建物所有者の権利がきちんと保護されます。

また、不動産の売却や住宅ローン（リフォームローン）の融資（借り換えを含む）を利用される場合には、登記内容と現況の状況を一致させることが求められるため、表題登記の変更登記の申請が必要になります。

建物の新築、増改築や取り壊しに伴う登記（表示に関する登記）に関する手続は、土地家屋調査士の業務分野ですので、上記登記申請手続のご用命を承った際には、ご要望により経験豊富な専門家をご紹介いたします。

所有権に関する登記

現行の不動産登記制度では、増築部分が独立して１戸の建物としての構造を有するものでない限り、増築部分のみを分離して工事資金提供者の所有とする旨を公示することは認められておらず、また、建物の増改築に伴って、当該建物の所有者が変更されることはありません。

不動産の所有権を譲渡しても、名義書換手続を行わない限り、登記名義は 譲受人に変更されることはなく、譲渡人のままです。

万一、譲渡人が登記の名義を変更しないままで他界すると、譲受人に対する登記名義の変更手続には、譲渡人の相続人の関与が必要となるため、手続きが煩雑となります。
さらには、所有権の譲渡について事情を知らない相続人によって、相続に伴う名義変更がなされてしまうと、登記名義を是正する必要が生じ、状況が複雑化してしまいます。

従いまして、不動産（の所有権）を譲り受けたされた際には、無用な不動産トラブルを予防するために、速やかに、登記名義を変更されることをお勧めいたします。

登記研究532号 Ａを所有権登記名義人とする所有権の登記がなされている状態で増築工事が完了した場合に、共有とするためにＡ・Ｂの共有とする旨の更正登記によることはできない。 登記研究540号 問　Ａ所有の建物に、増築後はＡ・Ｂの共有とする旨の合意後Ａの承諾を得て、Ｂが増築した場合に（その増築部分は、区分建物としての独立性を有しない。）、当該増築後の建物をＡ・Ｂの共有とするにはどのような登記手続が相当でしょうか。 答　増築による表示の変更の登記後、所有権一部移転の登記をするのが相当と考えます。

建物増改築に伴う名義変更手続の必要書類

増改築に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

■ 譲渡人に関する必要書類

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
譲渡対象物件の固定資産税評価証明書	登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 登録免許税は、登記の原因によって異なります。 例えば、「代物弁済」を原因とする所有権移転登記の場合は、不動産価格に1000分の20を乗じて算出いたします。 ※登記申請時において最新年度に関する証明書を取得します。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間は、転出または死亡により除かれた日から5年間です。
5年経過以後の保存については市区町村で取扱いが異なりますが、保存期間が経過すると取得が認められないことがあり、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにすることができません。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実と原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

■ 譲受人に関する必要書類

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

建物増改築に伴う名義変更手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

	建物の増改築に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 お客様にご用意いただくもの 　●不動産の所在が分かる資料（権利証や納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印）
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
	登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
	建物の増改築に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。 大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
	登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に建物の増改築に伴う登記を申請いたします。
	建物の増改築に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

建物の増改築に伴う登記手続費用

司法書士の報酬は以下のとおりです。
報酬額には別途消費税がかかりますので、ご了承願います。

【基本手数料】

司法書士報酬　44,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　固定資産税評価額　×　2％　　 　
※登記原因より異なりますので、予めご了承願います。

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

譲渡人たる登記名義人（不動産の所有者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

建物の増改築に伴う登記手続に関するご相談はお任せください！
お気軽にお問い合わせください。




■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。