不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「持分の割合を間違えて登記してしまったが、どうしたらいいの？」
「夫婦共有名義でマンションを購入したが、持分を誤って登記してしまった！」
「登記の持分について税務署から誤りを指摘されたので、共有持分の割合を是正したい」
「親子名義で購入した土地について、間違って登記した持分割合を修正したい」
「登記した持分の比率が間違っていたので更正登記をお願いしたい」
「相続によって登記した持分を間違えたので改めたい」


持分割合を正しく登記しないとどうなるの？

土地 建物やマンションを購入する際、夫婦や親子など複数人の名義（共有名義）で登記することがあります。

共有持分は、売買代金など費用の負担割合（出資割合）に応じて定めるのが原則的な取り扱いです。

持分割合について 実際の諸費用の負担割合とは異なる割合を定めた場合、共有者間で財産の移動があったものと判断され贈与税の課税対象となる可能性があり、また、確定申告で住宅ローン控除を受ける際に、所得税額から 控除できる金額が減ってしまうなど不都合が生じる場合があります （住宅ローン控除を受けられる金額は自己の持分が上限となります）。
持分割合の定め方が適切でないと税務署から指摘（指導）を受けるケースも少なくありません。


登記内容の是正方法

事実に反する内容の登記を誤って申請してしまい、登記されてしまった場合、その状態を長期にわたって放置すると不測の損害が生じるおそれがありますので、速やかに是正することが大切です。

共有持分の割合を是正（訂正）するためには「所有権更正」の登記を申請する必要があります。

更正登記は、錯誤又は遺漏のため登記と実体関係の間に原始的な不一致がある場合に、その不一致を解消させるべく既存登記の内容の一部を訂正補充する目的をもってされる登記であり、所有権更正登記とは、所有権に関する登記内容（の一部）について、当初から実際の権利関係と一致しない点が存在するため、その登記を実体に合致するよう是正するために申請する登記です。

更正登記が認められるのは、登記事項の一部に誤りがある場合であり、登記事項の全部が誤りである場合には
更正登記は許されず、当該登記は無効であるのため、抹消登記を申請しなければなりません。

また、更正登記が許されるのは、更正の前後を通じて登記としての「同一性」がある場合に限られます（最高裁平成12年１月27日判決参照）。
例えば、所有権の登記（所有権保存または移転登記）の場合、具体的には更正前の登記名義人と更正後の登記名義人とが全く別人となるような更正は、更正の限界を超え許されません。
登記をした時点で登記内容に誤りがあった場合に、その登記の同一性を維持しつつ是正するのが更正登記であり、更正の前後において当事者が全く異なるものになる場合には、更正登記の対象とは認められません。

■持分更正登記の可否

更正前	更正後	可否	備考
Ａ	2分の1 Ａ 2分の1 Ｂ	○	単有から共有へ修正※
2分の1 Ａ 2分の1 Ｂ	A	○	共有から単有へ修正※
2分の1 Ａ 2分の1 Ｂ	3分の2 Ａ 3分の1 Ｂ	○	持分割合の修正
2分の1 Ａ 2分の1 Ｂ	4分の2 Ａ 4分の1 Ｂ 4分の1 Ｃ	○	登記名義人（共有者）を追加する修正※
2分の1 Ａ 2分の1 Ｂ	2分の1 C 2分の1 D	×	更正前の登記名義人以外の者への修正 同一性が認められないため更正できない

※ 所有権更正に伴う登記手続において前所有者の関与が必要です。

相続登記の更正
（法定相続分による）法定相続人名義の相続登記を申請した後に、相続人の一部の者が相続放棄をした場合や、遺産分割協議に基づき相続登記を申請した後に遺言書が発見された場合などは、相続登記の内容が権利関係を正確に公示していない事になり、不都合であるため是正が必要です。

■登記先例
誤って共同相続人中の一部のものを除いてした相続登記については、その共同相続人全員の申請により、更正登記をすることができる（昭和31年3月23日民甲614号局長通達）。

共有持分割合が誤っている場合の所有権更正登記
持分の更正登記は、持分を修正する必要のある共有者のうち、（更正登記手続に伴って）持分割合が増加する
共有者を登記権利者、持分割合が減少する共有者を登記義務者として共同で申請することになります。

持分更正登記の注意点
所有権の持分更正登記を申請する際には以下の点に留意が必要です。

■ （根）抵当権者の承諾 （根）抵当権の設定されている不動産について、所有権の持分割合を修正する際には （根）抵当権者（ex.金融機関）の承諾が必要になる場合があります。 例えば、抵当権が共有者の一部の持分のみを対象として設定されている場合や、登記名義人の変動を伴う場合が想定されます。 ※承諾の要否は個別の事情により異なりますので、予め金融機関等にご確認ください。 ■ 前所有者の協力（関与） 登記記録の更正に伴って 更正前の登記名義人以外の者を 登記名義人として追加する場合、所有権更正登記の申請手続は「前所有者」と共同で行わなければなりません。

持分更正登記の必要書類

共有持分割合の是正に伴う登記手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

持分割合が減少する者

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

持分割合が増加する者

必要書類	補足説明
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

■ 事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間は、転出または死亡により除かれた日から5年間です。
5年経過以後の保存については市区町村で取扱いが異なりますが、保存期間が経過すると取得が認められないことがあり、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにすることができません。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）に変更が生じた事実と原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

持分更正登記の手続費用

【基本手数料】

司法書士報酬　33,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産１個につき1,000円［登録免許税法別表第１第１号(14)］

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、原則として「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。

「共有持分割合を訂正したいが、手続きの方法がよく分からない」
「面倒な書類作成や手続きは専門家に任せて本業に専念したい」
「共有持分割合を是正する登記手続について、専門家に任せて確実に行いたい」
「急いで登記の持分割合の更正登記手続を完了させたい」
「時間も労力も掛けないで、登記の誤りを正しく変更したい」
「法務局へ行くのが面倒だ」


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

共有持分割合の更正(訂正)に関するお困りごとを解決いたします！
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■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。