不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「遺言書の内容に従ってマンションの名義を変更したい」
「遺贈の登記手続について相談したい」
「遺言に基づいて実家（土地・建物）の登記名義を変更したい」
「預かっている遺言書について相続が開始したが、何から始めたら良いのか分からない…」
「遺言書が見つかったけれど、どうしたらいいの？」
「遺言執行者の選任手続について依頼したい」


遺言(遺贈)に基づく不動産の名義変更をお考えの方へ


遺言の内容（文言）と登記手続

故人が自身の遺産を相続人等に承継することを目的として残されるのが遺言ですが、遺言の内容や遺言書に用いられている表現（文言）によって、登記手続の取り扱いが異なります。

■参考判例
遺言の解釈に当たっては、遺言書の文言を形式的に判断するだけではなく、遺言書において表明されている遺言者の真意を探求すべきものではあるが、遺言という意思表示の解釈問題である以上、まず重視すべきは遺言書の文言であり、本件遺言は、遺言書の記載上全部包括遺贈であることが明らかであって、被相続人（申請人）が「相続させる」とう文言で、遺言公正証書を作成するという公証実務を知っていたかどうかを調査することは、登記官の形式的審査権の及ぶ範囲外であり、登記官としては、申請書類と登記簿を審査の資料として、遺言所の全記載に照らし右公証実務をも考慮の上、合理的に遺言の趣旨を解釈すべきである（仙台高判平成10年1月22日）

登記実務においては、原則として、遺言者の意思を尊重し、遺言書の文字の表現に忠実に形式的判断を行い、遺言書に掲記されている文言が「遺贈する」「贈与する」等となっていれば登記原因は「遺贈」であり、「相続させる」となっていれば（相続分の指定又は遺産分割の方法の指定と理解して）登記原因を「相続」とする登記を申請する取り扱いです。

遺贈 遺言者が、遺言によって、遺産の全部または一部を 相続人または第三者（受遺者）に対して無償で譲る行為です（民法964条）。 受遺者は、自然人、法人を問いません。 「遺贈」は、死因贈与のように契約ではないため、受贈者（贈与を受ける者）の意思（合意）に関係なく 贈与者（贈与する者）が一方的に意思を示せば足りるとされています（単独行為）。 「遺贈」は、遺産の全部または遺産の分数的割合（○分の○）を受遺者に譲与する[包括遺贈]と特定の遺産を受遺者に譲与する[特定遺贈]に分類されます。

【原則】遺言の文言と登記原因は同じ

遺言内容	登記原因	登記先例
相続人全員に対して特定の財産を遺贈する	遺贈	昭和58年10月17日民三5987号回答
相続人の一部の者に対して遺産全部又は割合的一部を遺贈する	遺贈	昭和38年11月20日民甲3119号回答
相続人の一部の者に対して特定の財産を遺贈する	遺贈	昭和48年12月11日民三8859号回答
相続人と相続人ではない者に対して遺産全部又は割合的一部を遺贈する	遺贈	昭和58年 3月 2日 民三1310号回答
相続人以外の者に対して遺産全部又は割合的一部を遺贈する	遺贈	昭和29年 5月 6日 民甲968号回答
相続人の一部の者に対して特定の財産を相続させる	相続	昭和47年 4月17日 民甲1442号通達
相続人の一部の者に対して遺産の全部を相続させる	相続	昭和47年4月17日 民甲1442号通達

【例外】遺言の文言と登記原因が異なる

遺言内容	登記原因	登記先例
相続人全員に対して遺産の全部を遺贈する	相続	昭和38年11月20日民甲3119号回答
相続人以外の者に対して遺産全部又は割合的一部を相続させる	遺贈	登記研究369号 登記研究480号

「相続」と「遺贈」の相違点

●相続と遺贈の比較

	相続	遺贈
		包括遺贈	特定遺贈
放棄の方法	3か月以内に家庭裁判所に申述を行う※		いつでも可能※
遺言の執行	不要	必要
登記申請構造	（受益）相続人による単独申請	受遺者と遺言執行者又は遺言者の相続人の共同申請（昭和33年4月28日民甲799号）
登録免許税率	0.4％	2％※
農地法の許可	不要		必要※
賃貸人の承諾	不要	必要（民法612条）

※受遺者が遺言者の法定相続人である場合は0.4％（平成15年4月1日民二第1022号通達）
※受遺者が遺言者の法定相続人である場合は不要（平成24年12月14日民二第3486号通達）

包括遺贈 遺言者が、受遺者に対し無償譲与する対象範囲について、相続財産の全部又は自己の財産全体に対する割合を示してする遺贈です。。 包括受遺者は相続人と同一の権利義務を有する（民法990条）ため、相続人と同じ立場で遺産分割にあずかることのできる地位につきます。 ※包括遺贈の放棄は、自己のために遺贈のあったことを知った日から3か月以内にしなければならない（民法990条、同915条1項）。 特定遺贈 遺言者の有する特定の財産を、特定の相続人または特定の第三者に対して無償で譲与することです。 ※特定遺贈の放棄は、遺贈者の死後いつでもできます（民法986条）。

遺贈と登記

遺言（遺贈）によって不動産を取得した場合には、その権利を登記によって明確にしておかないと、様々な不都合が生じるおそれがあります。

■参考判例
受贈者は、その遺贈の登記をしなければ、その所有権をもって、相続人から当該不動産を目的として抵当権の設定を受け、その登記をした抵当権者に対抗することができない。（東京高判昭和34年10月27日）

特定不動産の遺贈を受けた受遺者が、遺贈の所有権移転登記をしないでいる間に、相続人の債権者がその不動産を差し押さえた場合、受遺者は債権者に対して、登記なくして対抗できない。 （最二小判昭和39年3月6日）

遺言執行者が死亡した場合における受遺者の遺贈による権利の取得についても、対抗要件としての登記を必要とする。（名古屋高判昭和52年6月13日）

受遺者の権利が正しく保護されるために、早めに登記申請を行って法務局にある登記情報（登記名義）を正しく変更することが大切です。



不動産登記の専門家 司法書士に任せて安心！！

遺言に基づく登記手続は、普段の生活ではあまり馴染みのない作業の連続です。

お忙しい方や煩雑な手続きが苦手な方にとっては、かなりの負担となってしまうものと思われます。

ご自身で相続による名義変更手続（相続登記など）を行う時間的余裕のない方、役所に提出するような書類の作成に自信のない方、面倒な手続が苦手な方、速やかに間違いなく相続手続を完了させる必要のある方は、登記のプロフェッショナルである司法書士事務所リーガルコンパスにお任せください。

法律の専門家としてのノウハウを駆使するとともに、身近な相談相手として相続登記など相続手続に関するお悩み・お困り事を迅速、丁寧かつ正確に解決いたします！




遺贈に基づく登記手続の必要書類

■遺贈者に関する書類

必要書類	補足説明
遺言書	遺言書の内容（遺言者の最終意思）を証明します。 ※自筆証書遺言の場合、家庭裁判所において検認手続が必要です。
登記済証（権利証）または 登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
除籍謄本等	遺言の効力が生じていること（遺言者死亡の事実）を明らかにします。 ※有効期限はありません。
住民票の除票 または 除かれた戸籍の附票	被相続人について登記名義人との同一人性を確認するために必要です。 ※有効期限はありません。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。 ※保存期間が経過すると取得できない場合があります（住民基本台帳法施行令第34条）平成26年6月19日以前に消除または改製した住民票または戸籍の附票については、原則として交付を受けることが認められません。その際は「所有権に関する被相続人名義の登記済証」をご用意願います（平成29年3月23日民二第174号）。

遺言執行者が存在する場合

必要書類	補足説明
遺言執行者の印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
遺言執行者の印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。
遺言執行者の選任審判書	家庭裁判所の選任した者が遺言執行者に就任した場合に必要です。

遺言執行者が存在しない場合

必要書類	補足説明
遺言者に関する除籍謄本等	遺言者の相続人を確定するために、遺言者の出生から死亡した記載のあるもの全てが必要です。 例えば、転籍や婚姻などで本籍が現在と異なる場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の　市区町村役場で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。 現在の戸籍謄本がコンピューター化されている場合、（記載内容が同一であっても）コンピューター化前の改製原戸籍も取得しなければなりません。　 ※戦災や保存期間経過に伴う廃棄処分により取得できない場合があります。その際は、取得できない旨の証明書（告知書など）を取得します。 ※有効期限はありません。
遺言者の法定相続人全員に関する戸籍謄抄本	遺言者の法定相続人であること及び現在も生存していること（実在性）を証明するために必要です。 ※有効期限はありません。 ※相続開始後において取得した証明書でなければなりません。
遺言者の法定相続人全員に関する印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
遺言者の法定相続人全員に関する印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※遺言者に関する除籍謄本等が収集できない場合や登記記録上の住所と遺言者の最後の住所が一致しない場合には、事情に応じて他の書類が必要となります。
遺言執行者の選任

遺贈に伴う登記は、受遺者を登記権利者、遺贈者を登記義務者とする共同申請によるべきものとし、遺贈者は死亡しているので、遺言執行者が登記申請代理人となり、遺言執行者が選任されていないときは遺贈者の相続人が登記申請義務承継人として申請すべきものとされています（昭和33年4月28日民甲第779号通達）。

遺贈者の登記申請義務承継人を遺言者の相続人とする場合、共同相続人の一人を被相続人の登記義務者とする登記申請は認められていません（昭和33年5月29日民甲第1086号回答）。
また、登記申請義務承継については、遺産分割協議でこれを定めることはできない（昭和34年9月14日民甲第2067号回答）とされているため、遺言者の法定相続人の全員が登記義務者として関与することが必要です。

遺言に遺言執行者の指定に関する定めがなく、遺言者の法定相続人の協力が得られない場合は、家庭裁判所の遺言執行者選任手続をご検討ください。



事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	遺言者が転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間(住民基本台帳施行令第34条)が経過すると証明書の取得が認められず、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにできない場合があります。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	遺言者が結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実と原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人（遺言者）と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

■受遺者（遺贈を受ける者）に関する書類

必要書類	補足説明
遺言に基づき不動産を相続する者に関する戸籍謄抄本	受遺者が遺言の効力発生時に生存していたことや、遺言者の相続人であること（夫婦の場合は離婚していないこと、養子の場合は離縁していないこと）などを証明します。 ※受遺者が自然人の場合に必要です。 ※有効期限はありません。 ※相続開始後において取得した証明書でなければなりません。
遺言に基づき不動産を承継する者に関する住民票 又は 戸籍の附票	戸籍謄抄本と印鑑証明書に記載されている情報の整合性（氏名・生年月日などの同一性）を明らかにします。 ※受遺者が自然人の場合に必要です。 ※住民票コード（住民基本台帳法第7条第13号に規定されているもの）を提供した場合は、添付情報として住所証明情報（住民票の写し）の提出を省略することができます。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。
遺贈対象物件の固定資産税評価証明書	遺贈に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 ※相続登記の申請時における最新年度の証明書をご手配ください。

遺贈に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

(参考例）遺言執行者の指定のある公正証書遺言に基づく遺贈の場合

	遺贈に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 お客様にご用意いただくもの 　●遺言書 　●不動産の所在が分かる資料（権利証や納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印）
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
	登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
	遺贈に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。 大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
	登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に遺贈に伴う登記を申請いたします。
	遺贈に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

遺贈に伴う登記手続費用

司法書士の報酬は以下のとおりです。
報酬額には別途消費税がかかりますので、ご了承願います。

【基本手数料】

司法書士報酬　44,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　固定資産税評価額　×　2％（受遺者が遺言者の法定相続人の場合は0.4％）

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者・遺言者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。

遺言書が公正証書遺言でない場合

公正証書遺言以外の遺言書を発見した者や遺言書を保管している者は、遺言者の死亡を知った後、遅滞なく遺言書を家庭裁判所に提出し、「遺言書の検認」を請求しなければなりません（民法1004条）。
封印のある遺言書については、相続人またはその代理人の立会いのもとに家庭裁判所で開封しなければならず、勝手に開封して中身（内容）を確認することは禁止されています（民法1004条）。
勝手に遺言書を開封したり、遺言の検認を怠った場合には５万円以下の過料に処されるおそれがあるため、留意が必要です（民法1005条）。

■参考先例
相続を証する書面として検認を経ていない自筆証書遺言書を添付した相続登記申請は、却下される（平成7年12月4日民三第4343号第三課長回答）。
遺言書の検認手続についてはこちらをご参照ください。


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

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お気軽にお問い合わせください。




■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。