不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「隣地を購入することになったので、不動産の名義変更をお願いしたい」
「子供が大きくなり、自宅マンションが手狭になってきた…買い替えたいので相談したい」
「関係会社間において不動産の売買を検討しているが、手続きについてアドバイスが欲しい」
「知人からマンションを購入することになったので、登記名義の変更を依頼したい」
「仲介業者紹介の司法書士の他にも意見（セカンドオピニオン）を聞いてみたい」
「親族間で土地の売買をしたいので、売買契約書の作成と不動産名義変更を頼みたい」
「相続税の納税資金確保のために遊休不動産を売却したい」
「配偶者に先立たれ子供も独立するので、現在の住宅が広過ぎため、買い替えを検討したい」


不動産（土地・建物・マンション）の購入・売却をお考えの方へ

不動産決済の専門たる司法書士として、不動産（戸建住宅、マンション）の購入の際に必要となる「不動産売買の立会い」と「所有権移転登記の申請（登記名義の変更手続）」について、手続きを承ります。

不動産の売買では、買主が売主に対して売買代金の全額を支払うのと引換えに、売主は、登記名義の変更に必要な書類や鍵などを引き渡します。
司法書士は、正確に不動産の名義が変更されるように、登記に必要な書類を作成援助しまたは確認・点検を行います。
住宅ローン等の融資を受ける場合には、買主に代わって金融機関と打ち合わせを行い、登記申請に必要な書類について確認・点検を実施いたします。

不動産取引が安全・確実に行われるよう、お客様の利益や権利を守るため、しっかりとサポートいたします。

また、不動産の売却をご検討される場合には不動産業者を、不動産の売却に際して「測量」、「分筆登記」や「建物滅失登記」などが必要なケースでは、経験豊富な土地家屋調査士をご紹介するなど、お客様のご要望に応じて、徹底サポートいたします。



登記名義の変更手続をお忘れなく！

登記名義は、不動産を売買しても、名義書換手続を行わない限り、買主に変更されることはなく、売主のままです。

万一、売主が登記の名義を変更しないままに他界すると、当該売買に伴う登記名義の変更手続には、売主の相続人の関与が必要となるため、手続きが煩雑となります。
さらには、売買について事情を知らない相続人によって、相続に伴う名義変更がなされてしまうと、名義を是正する必要が生じ、状況が複雑化してしまいます。

また、不動産売買の買主が登記名義を（自らに）変更しないでいるうちに、売主が当該不動産を売却した場合（二重売買）には、買主は、（自己名義の登記を備えていないため）不動産の第２の買主に対して所有者であることを主張できないおそれがあります。

従いまして、不動産を売買された際には、無用な不動産トラブルを予防するために、速やかに、登記名義を変更されることをお勧めいたします。


ご注意ください！

司法書士は、紹介料等の授受（不当誘致）が禁止されています ●司法書士法 （職責） 第2条　司法書士は、常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。 ●司法書士法施行規則 （依頼誘致の禁止） 第26条　司法書士は、不当な手段によって依頼を誘致するような行為をしてはならない。 ●司法書士倫理 （不当誘致等） 第13条　司法書士は、不当な方法によって事件の依頼を誘致し、又は事件を誘発してはならない。 　　 2　 司法書士は、依頼者の紹介を受けたことについて、その対価を支払ってはならない。 　 　3　 司法書士は、依頼者の紹介をしたことについて、その対価を受け取ってはならない。 上記規定に違反した場合、司法書士は懲戒処分の対象になります。 つまり、司法書士にとって不当誘致は、懲戒処分の対象とされています。 不当誘致の代表例としては、紹介料の授受が挙げられます。 例えば、お客様をご紹介いただいた方に対する紹介料（バックマージン）の支払いは「不当誘致」として禁止されています。 一般的な商慣習からすれば、このような紹介料等の授受を認めることが通常であるかと思います。 しかし、司法書士には法律専門家として、依頼者に対して良質な法的サービスを提供する責務があり、司法書士の報酬は依頼者の受けるサービスに見合うものでなければなりません。 大変申し訳ございませんが、弊事務所では、紹介料等の授受につきましてお断りいたしております。 何卒ご理解とご協力の程お願い申し上げます。 司法書士のなかには、大変残念ながら紹介料相当額について登記費用に上乗せして、お客様に請求しているケースもあるようですので、十分にご注意ください。

不動産売買に伴う登記手続の必要書類

不動産売買に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

■ 売主に関する必要書類

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または 登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
売買対象物件の固定資産税評価証明書	売買に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 ※相続登記の申請時における最新年度の証明書をご手配ください。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間(住民基本台帳施行令第34条)が経過すると証明書の取得が認められず、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにできない場合があります。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実および原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

抵当権の解除等が伴う場合

必要書類	補足説明
抵当権設定登記済証 （抵当権設定契約書 など）	「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 書類の表題や様式は金融機関によって異なり、書類のタイトルは「抵当権設定契約証書」や「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」など様々です。
登記識別情報通知	A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。 なお、この書類は平成１７年以降に導入され、発行されるようになったものであるため、平成１７年よりも前に抵当権を設定したケースでは交付されないことがあります。
登記原因証明情報 （抵当権解除証書 など)	金融機関によって様式が異なりますので、書類のタイトルが、単に「解除証書」とされていることがあります。  また、抵当権が消滅した原因によって「放棄証書」や「弁済証書」と様々です。 ※「抵当権設定契約証書」などに、『抵当権を解除しました』というスタンプが押印されていることがあります。この場合、その「抵当権設定契約証書」は「登記原因証明情報（抵当権解除証書）」を兼ねます。
金融機関発行の委任状	抵当権抹消登記に関する金融機関発行の委任状です。
代表者事項証明書 または 現在事項全部（一部）証明書 など ※1	金融機関等の商号（名称）、本店（主たる事務所）、代表者に関する情報について記載のある法務局発行の証明書です。 ※有効期限は発行日より3か月以内です。
履歴事項事項全部（一部）証明書 または 閉鎖事項証明書 など ※2	抵当権者（金融機関等）の商号（名称）、本店（主たる事務所）について登記記録上の情報と現在の情報が異なる場合に、変更の沿革を明らかにします。

※1 「会社法人等番号」（会社・法人の登記事項証明書に記録される12桁の数字）をお知らせいただくことにより、代表者事項証明書等の提供を省略することが可能です。

※2　本店（主たる事務所）について登記記録上の情報と現在の情報が異なる場合は、会社法人等番号をお知らせいただくことにより、閉鎖事項証明書等の提供を省略することが可能です。
但し、閉鎖事項証明書等に現在の会社法人等番号とは異なる会社法人等番号が記載されている場合には、証明書の提供を省略することは認められませんのでご留意ください。

■ 買主に関する必要書類

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。 住宅用家屋証明の申請を行う際には、原則として、建物の所在地と同一の住所について記載のあるものをご用意願います。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。 ※住宅ローン等融資をご利用の場合は、実印をご用意ください。
印鑑証明書	住宅ローン等融資をご利用の際には、抵当権を設定する物件の所有者に関する印鑑証明書をご用意ください。 ※有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

不動産売買に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

（参考例）不動産業者仲介による中古戸建住宅の売買の場合

	あらかじめ不動産仲介業者および銀行(住宅ローン融資を利用される場合)に対して、(指定の司法書士以外の)別の司法書士に依頼することが可能であるかについてお確かめください。 現金決済の場合は、買主が司法書士を自由に選ぶことの出来るケースがほとんどです。 不動産売買に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 不動産売買に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて手数料をお知らせいたします。 お客様にご用意いただくもの 　●固定資産税評価額の分かる資料（納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印） 　下記書類をご用意いただきますと、スムーズです。 　●不動産売買契約書 　●売買対象物件の登記事項証明書（登記簿謄本）
	弊事務所をお選びいただいた場合、弊事務所に不動産仲介業者・金融機関の連絡先及びご担当者の氏名をお知らせください。あとは、弊事務所にて不動産業者等に連絡し、打ち合わせおよび事前調査を行います。
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。 弊事務所と不動産仲介業者・金融機関との間で決済に向けて調整を行います。 ご依頼者（買主・売主）は必要書類のご準備をしていただきます。 不動産仲介業者のいない場合は、弊事務所がご依頼者（買主・売主）と直接調整をおこないます。
	ご依頼者（買主・売主）が、不動産仲介業者と弊事務所の立会いのもと、必要書類への署名・捺印や関係書類・鍵などの確認および引渡しとともに、売買代金の支払い（残金決済）を行い、弊事務所が登記に必要な書類一式をお預かりします。
	代金決済当日に管轄法務局に不動産売買に伴う所有権移転登記などを申請します。
	不動産売買に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

不動産売買に伴う登記手続費用

司法書士の報酬は以下のとおりです。
報酬額には別途消費税がかかりますので、ご了承願います。

【基本手数料】

＜基本報酬（登記申請１件ごとの報酬額）＞

固定資産税評価額（課税標準額）	司法書士報酬（税込）
1,000万円未満の場合	49500円
1,000万円以上～3,000万円未満の場合	55,000円
3,000万円以上～5,000万円未満の場合	60,500円
5,000万円以上～1億円未満の場合	66,000円
1億円以上の場合	66,000円＋5,000万円までごとに5,500円加算

※不動産の個数が5個を超過する場合は、不動産の個数が1個増えるごとに1,650円(税込)を加算いたします。
※管轄が複数にわたる場合など、別途費用が発生する場合があります。

［実費］
●登録免許税 〈土地〉固定資産税評価額　×　1.5％
　　　　　　 〈建物〉固定資産税評価額　×　2％
　　　　　　　　　 【住宅用家屋証明に基づく減税が適用される場合（租税特別措置法73条）】
　　　　　　　　　　 固定資産税評価額　×　0.3％

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 住宅用家屋証明書の取得

住宅用家屋証明書とは、個人が新築または取得した住宅用家屋で、租税特別措置法に定められた要件に当てはまるものについて、登記の際に法務局（登記所）に納付する、登録免許税の軽減を受けるための証明書です。
司法書士は、ご客様のご依頼により当該証明書の取得を代行することが可能です。

司法書士報酬　5,500円～(税込)
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●申請１件につき1,300円程度（市町村により異なります。）

◇ 住宅ローン等の融資をご利用の場合

住宅ローン等の融資をご利用の場合には、原則として、金融機関の権利（債権）を保全するため、対象物件について「抵当権設定登記」の申請が必要です。
抵当権設定登記手続につきましても、しっかりとサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。

＜基本報酬（登記申請１件ごとの報酬額）＞

融資借入金額（課税標準額）	司法書士報酬（税込）
1,000万円未満の場合	33,000円
1,000万円以上～3,000万円未満の場合	36,300円
3,000万円以上～5,000万円未満の場合	39,600円
5,000万円以上～1億円未満の場合	42,00円
1億円以上の場合	42,900円＋1億円までごとに8,800円加算

※不動産の個数が増えるごとに１筆（棟）につき1,100円(税込)が加算されます。
※管轄が複数にわたる場合など、別途費用が発生する場合があります。

［実費］
●登録免許税　債権金額　×　0.4％
　　　　　　【住宅用家屋証明に基づく減税が適用される場合（租税特別措置法75条）】
　　　　　　　債権金額　×　0.1％

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と現在の住所・氏名が異なる場合は、「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。

◇ 抵当権等の抹消が必要な場合

通常の不動産売買契約では、買主は、その不動産について使用や収益を目的として買い受けます。
買い受けた後、実際に使用しようとした際に、何かしらの制約により思うような使用ができなければ、そもそも買い受けた意味がなくなってしまいます。
買主の自由な使用を妨げるもののなかに抵当権など「担保権」があります。
例えば、売主が、何らかの債務（金銭の借入など）のために、その不動産を担保として抵当権を付けていた場合、売主の借入金の返済などが滞れば、抵当権者は、その不動産を差し押さえて処分（換価）し、得られた金銭を債権に充当することになります。このように不動産の買主としてはせっかく買った不動産を取り上げられてしまうこととなります。
そこで、一般的な不動産の売買契約では、売主は売買代金全額を受領する際に、「買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担」である担保権を除去（抹消）するように義務付けられています。

司法書士報酬　11,000円～(税込)
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円　(上限20,000円)

◇ 不動産売買契約書を作成する場合

売買に関する契約書を作成することは、後日において合意の存在を証明し、不動産トラブルを防止するためにとても大切なことです。

司法書士報酬　11,000円～(税込）
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●貼用印紙

◇ 不動産取引の立会い

不動産の売買では、司法書士が不動産取引（売買代金の授受）に立会い、売買当事者の本人確認や意思確認を行い、登記に必要な書類のすべて整っているかを確認した上で、売買代金の代金決済を行うことが慣習となっています。

司法書士報酬　11,000円～(税込)
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●特に遠方の場合は、交通費を別途請求させていただきます。


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

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■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。