不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「不動産の共有状態を解消したい」
「相続財産である土地について、遺産分割によって（相続人の）共有としたが、共有関係を改めたい」
「相続人どうしで土地の共有持分を交換したい」
「共有関係を解消するために、他の共有者から共有持分を買い取りたい」
「共有不動産の分割について相談したい」
「隣地の土地の一部と自宅の土地の一部を交換したい」
「土地の共有持分を放棄したい」


不動産の交換(共有状態の解消)をお考えの方へ

ひとつの物を複数人が共同で割合的に所有することを「共有」といいます。

相続（遺産分割）の結果として、不動産を相続人間において共有するに至るケースは決して珍しいことではありません。たとえば、次のようなケースが挙げられます。

●相続によって共有状態が生じるケース

１．相続人間の「平等」を意識して共有にする
民法に定められた法定相続分に従って遺産分割を行うことが最も公平でトラブルの少ない方法であるという考えから、相続財産を法定相続分のとおりに分配するケースです。 　
各相続財産について法定相続分に従って分配をすることは、相続人間において不平等が生じるおそれが少ないため、相続人間の良好な関係を維持したいと希望する場合に多く見受けられます。

２．利用方針が決まっていない不動産（遊休不動産）を共有にする
利用方法の定まっていない遊休地や相続人自らが居住する予定のない住宅などについて、「とりあえず」相続人全員が共同で所有するという結論に至るケースです。
相続人が居住するなど利用目的のはっきりしている不動産については、当該利用者である相続人の単独所有とすることが多いですが、収益の見込めない不動産や活用方法が明確でない物件については、固定資産税等の維持費の負担を考慮して（活用方法が決まるまでの当面の間）相続人全員の共有とすることが多く見受けられます。

３．先祖代々から承継する不動産を相続人が共有する
先祖代々受け継いできた相続財産である不動産について、相続人それぞれが協力して維持管理するようにとの想いから、相続人の共有名義とするケースです。 　　　　　
特定の相続人に単独所有として承継を認めると、他の相続人に無断で当該相続財産を処分してしまうおそれがあるため、相続人相互において監視し抑止する機能を作用させるため、敢えて共有にすることを選択する事例もあります。

共有名義のデメリット

下記のように、各共有者は共有不動産の自由な処分や利用に大きな制約を受けるため、当該不動産を有効に活用することには困難が伴います。

結果として、共有不動産は収益をほとんど生まない財産となってしまうケースは少なくありません。
それにも関わらず、共有者は､ 毎年多額の固定資産税等を支払い続けたり､ 共有者に相続が発生したときには､ その相続人に多額の相続税が課税されるという不合理な結果を招いてしまうことになりかねません｡

他の共有者全員の同意を得なければ、共有不動産の売却、建物新築、増改築や建物の取毀などを行うことができない。 各共有者は､ 他の共有者の同意がなくとも､ 自己の持分を処分することは認められますが、他の共有者の持分を無断で処分することはできません｡ また、各共有者が、共有物の性質や形状を変えてしまう行為（変更行為）を他の共有者の同意を得ずに行うことは許されません。 （共有物の変更） 民法第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 【例】・土地を共有している場合の利用形態・形質の変更、建物の建築 　　　・建物を共有している場合の家屋取り壊し、増改築（必要な修理は除く）、建替え 　　　・共有不動産全体の売却 　　　・共有不動産全体に対する抵当権の設定 （共有物の管理） 民法第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 【例】・共有物たる土地の賃貸(東京高判昭50.9.29-判時805号67頁) 　　　・共有物の賃貸借契約の解除 (名古屋高判昭52.5.30-判タ359号250頁) 共有者に相続が生じると、共有持分がその相続人へと枝分かれするため、利害関係を有する当事者が増加し、権利関係が複雑になってしまうおそれがある。 時間の経過とともに、各共有者について相続が発生することが想定されます。 共有者の相続に伴って、不動産の共有持分はその相続人へと承継されることになります。 不動産所有者の人数が増加するばかりでなく、共有者同士の人間関係や血縁関係は次第に希薄になっていきますので、共有不動産の管理等に関する話し合いが非常に困難になることは容易に想像できます。 一度も会ったことのない人や連絡先の分からない人と不動産を共有するという事態が生じるかもしれません。

共有状態の解消方法

共有状態は、各共有者にとって共有物に関する権利を互いに制約し合うものであるため、共有財産を有効に活用するうえで障害となるおそれがあり、社会経済的に必ずしも好ましいことではありません。

共有不動産を有効に活用する為にも、必要に応じて共有関係の解消を検討することは重要なことです。
共有状態を解消する手段として次の方法が挙げられます。

１．土地を分筆して、各人が分筆後の土地をそれぞれ単独所有する（現物分割） ２．共有不動産を売却し、その代金を共有持分割合に基づき配分する（換価分割） ３．共有者が他の共有者に対して自己の持分権を譲渡し、その代償として金銭等を受取る（代償分割） ４．現物分割を基本として、共有者間においてその過不足を価格賠償によって補填調整する（価額賠償） ５．共有者が他の共有者に対して、自己の所有する持分権利を無償で譲り渡す（不動産の贈与） ６．自己の所有する持分権利を放棄する（持分放棄） ７．複数の不動産を共有している場合に、それぞれの共有持分を交換する（不動産の交換）

不動産の交換に伴う登記手続

不動産について交換を実施しても、登記名義の書換手続を行わない限り、対象不動産の登記名義が変更されることはありません。

不動産の交換に伴う登記手続には期限がありませんが、登記名義を変更せずに放置していると、相手が心変わりしてしまったり、相手と連絡が取れなくなってしまったりするなど、相手の協力を得るのが困難となり手続きをスムーズに行えなくなる危険性があります。

不動産登記の名義を変更しなければ、当該権利（所有権）の取得を第三者に主張することは認められず、その不動産を処分（売買や担保設定）することがかないませんので、無用な不動産トラブルを予防するためにも、不動産の交換を実施した際には、速やかに、登記名義を変更されることをお勧めいたします。

登記名義人の氏名・住所が現在の氏名・住所と異なる場合

交換によって共有持分を譲り渡す者（譲渡人）が、登記に記録されている住所から住所を異動したり、婚姻等によって氏を変更している等、譲渡人に係る登記記録上の住所等が現在の住所等と一致しない場合は、交換に伴う登記名義の変更手続の前提として、譲渡人に係る登記上の住所や氏名の変更（更正）登記を申請することが必要です。

また、交換によって共有持分を譲り受ける者（譲受人）の住所や氏名について、登記に記録されている内容から変更等が生じている場合にも、それらの変更（更正）に係る登記を申請することをお勧めいたします。
登記手続においては住所・氏名の一致をもって同一人性を判断するため、既に登記されている持分と交換によって新たに取得する持分について、その登記名義人の住所・氏名が一致しない場合、両者が別人として取り扱われるおそれがあるからです。



税務上の特例

不動産を交換して取得した場合、いったん［売却］して［購入］したものとみなされるため、含み益が存在すると、原則として、その利益に対し譲渡所得税が課税されます。

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったもの認められる特例（固定資産の交換の特例）があります（所得税法58条参照）。

■特例を受けるための適用要件 ① 交換によって譲渡または取得する資産は、いずれも固定資産であること。 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりませんのでご注意ください。 ② 交換によって譲渡または取得する資産は、いずれも互いに同じ種類の資産であること。（ex.土地と土地、建物と建物） なお、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。 ③ 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。 ④ 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。 ⑤ 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。用途の区分については、下記の表をご参照願います。 ⑥ 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。 ●交換譲渡資産の種類とその用途区分の表 交換譲渡資産の種類 区分 土地 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他 建物 居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用 注意事項 (1)　この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象になります。 (2)　この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。 ※国税庁HP(タックスアンサー)より抜粋

税金に関する個別具体的な内容のご相談について、司法書士がアドバイスに応じることはできません。
あらかじめご了承願います。
特例適用の可否等については、事前に税理士や税務署にご相談のうえ、慎重なご検討をお勧めいたします。
ご要望により経験豊かな税理士等をご紹介いたしますので、安心してご相談ください。


不動産交換に伴う登記手続の必要書類

不動産の交換に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

共有持分を譲渡する者

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または 登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
交換対象物件の固定資産税評価証明書	交換に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 登録免許税は、不動産価格に1000分の20を乗じて算出いたします。 ※相続登記の申請時における最新年度の証明書をご手配ください。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

共有持分を譲り受ける者

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

■ 事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間(住民基本台帳施行令第34条)が経過すると証明書の取得が認められず、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにできない場合があります。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実および原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

不動産交換に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

	交換に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 お客様にご用意いただくもの 　●不動産の所在が分かる資料（権利証や納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印）
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
	登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
	不動産の交換に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。 大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
	登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に不動産の交換に伴う登記を申請いたします。
	不動産の交換に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

不動産交換に伴う登記手続費用

【基本手数料】

司法書士報酬　44,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　固定資産税評価額　×　2％

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、原則として「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。
　　　　
◇ 不動産交換契約書を作成する場合

不動産の交換に関する契約書を作成することは、後日において合意の存在を証明し、不動産トラブルを防止するためにとても大切なことです。
さらに、契約書の作成日を公的に証明するために、必要に応じて、公証役場や法務局において「確定日付」の付与を受けることが望ましいと考えます。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●貼用印紙
●確定日付の付与に関する手数料　1通につき700円


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

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■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。