不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「自宅マンションを生前に妻に譲りたい」
「相続税が気になるので、生前に対策を検討したい」
「土地を贈与したので、登記名義の変更をお願いしたい」
「配偶者控除の特例を利用して夫婦間贈与を行いたい」
「生前に建物を子供の名義にしておきたい」
「相続トラブルを防ぐために、生前に不動産の名義を移しておきたい」
「毎年ちょっとずつでも良いから、不動産の名義を移したい」
「相続時精算課税ってどんな制度なの？」


生前贈与をお考えの方へ

贈与とは、無償で（対価なくして）財産を譲ることです。

遺言書に基づいて（死後に）財産を無償で譲る「遺贈」や贈与者の死亡によって効力を生じる「死因贈与」に対して、生前のうちに譲る行為を特に「生前贈与」といいます。
たとえば、不動産（土地・建物・マンションなど）を「夫から妻へ」「親から子へ」と生前に譲るケースが想定されます。



相続税対策としての生前贈与

相続税の税率は、相続財産の総額が増えるにつれて高くなりますので、生前贈与などを活用することによって、相続財産の総額を減らすことは相続税対策として有益なことと言えます。

○ 贈与税の基礎控除額を利用する生前贈与 贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して課税されます。 したがって、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。 つまり、毎年、相続財産について基礎控除額の範囲内で生前贈与をすることによって、相続財産の総額を減らし、相続税対策としての一定の効果を生むことができます。 ※相続開始前3年以内の贈与財産の価額は、相続財産（相続税の課税価格）に加算されますので、ご留意ください。 ○ 配偶者控除の特例を活用する生前贈与 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。 ○ 相続時精算課税制度を活用する生前贈与 相続時精算課税制度は、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。

相続税対策の実行に際しては、相続財産の総額や相続関係等を考慮のうえ、適切な方法を選択する必要がございます。
税金に関する個別具体的な内容のご相談について、司法書士がアドバイスに応じることは法律上認められておりません。あらかじめご了承願います。
事前に税理士や税務署にご相談のうえ、慎重なご検討をお勧めいたします。
ご要望により経験豊かな税理士等をご紹介いたしますので、安心してご相談ください。


生前贈与の目的は、相続税対策のみではありません。

生前贈与によって、ご自身の考えどおり確実に財産を引き継ぐことができますので、遺産を巡る相続トラブルの予防することができ、相続を待たずして財産を移転することによって相続財産を有効に活用することが可能になります。

ご相談のケースでは「生前贈与によって、子供に不動産の管理・処分について委ねたい」というニーズが少なくありません。
たしかに、不動産を保有していますと、固定資産税の支払いや近隣とのお付き合い、不動産の管理（土地であれば草取り、賃貸物件であれば、物件の維持・管理など）が求められるなど煩わしいことが多くあります。
年齢を重ねると、それらを精神的、肉体的に負担と感じることが少なくありません。。
また、認知症などにより判断力が低くなってしまうと、不動産の管理ができなくなるおそれもあります。
将来について様々な不安を抱える中で、不動産を生前に贈与し、子供らにまかせることで安心を得たいというのは自然な想いでしょう。

【生前贈与のメリット】
① 農地や事業用資産などを生前に贈与することで、後継者に対して確実に承継することができる
② 生前贈与によって、次世代にバトンタッチすることで資産を有効に活用することができる
③ 相続でもめそうな財産や相続人間で分配の難しい財産を生前に贈与することで、相続争いを回避できる
④ 生前贈与した不動産から発生する収益は、贈与を受けた者の資産（収入）になるため、相続開始前において相続人への所得移転が実現できる
⑤ 生前贈与によって相続財産を減らすことができ、相続税額の減少につながる



登記名義の変更手続をお忘れなく！

登記名義は、不動産を贈与しても、名義書換手続を行わない限り、譲受人（贈与を受けた者）に変更されることはなく、譲渡人（贈与者）のままです。

万一、譲渡人（贈与者）が登記の名義を変更しないままで他界すると、当該贈与に伴う登記名義の変更手続には、贈与者の相続人の関与が必要となるため、手続きが煩雑となります。
さらには、生前贈与について事情を知らない相続人によって、相続に伴う名義変更がなされてしまうと、登記名義を是正する必要が生じ、状況が複雑化してしまいます。

また、不動産贈与の譲受人が登記名義を（自らに）変更しないでいるうちに、贈与者が当該不動産を売却した場合には、譲受人（贈与を受けた者）は、（自己名義の登記を備えていないため）不動産の買主に対して所有者であることを主張できないおそれがあります。

従いまして、不動産を贈与された際には、無用な不動産トラブルを予防するために、速やかに、登記名義を変更されることをお勧めいたします。

相続税納税資金の準備 相続税は、相続開始から10ヵ月以内に現金で一括納付することが原則とされています。 相続税対策として、「相続税を納めるための資金」を確保するは大切なことです。 相続税を金銭で一時に納付することが困難な事情がある場合には、延納（分割して納付すること）や物納（現金に換えて現金相当額の土地や株式等を納めること）することもできますが、認められるためには厳しい条件をクリアする必要があります。 延納する場合は利子税を支払わなければならず、担保を提供する必要があります。 相続財産に、現金や預金・上場株式など換価の容易な資産があれば問題ありませんが、相続財産の大半が不動産や非上場株式など現金化が困難な財産で構成されているケースは少なくありません。 場合によっては、相続税を納付するために、不動産の売却や多額の借入が必要となります。 資産を急いで売却すれば買い叩かれ、有利な条件での処分が望めないおそれがあります。 不動産の売却の他に、生命保険を活用して納税資金を確保する方法もありますが、いずれにせよ一朝一夕に対処できるものではありません。 最適な方法で相続税対策を行うために、納税資金について早めに準備することがとても重要です。

生前贈与に伴う登記手続の必要書類

生前贈与に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

■ 譲渡人（贈与者）に関する必要書類

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または 登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
贈与対象物件の固定資産税評価証明書	生前贈与に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 登録免許税は、不動産価格に1000分の20を乗じて算出いたします。 ※相続登記の申請時における最新年度の証明書をご手配ください。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間(住民基本台帳施行令第34条)が経過すると証明書の取得が認められず、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにできない場合があります。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実と原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

■ 譲受人（贈与を受ける者）に関する必要書類

必要書類	補足説明
住民票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

生前贈与に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

	生前贈与に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 お客様にご用意いただくもの 　●不動産の所在が分かる資料（権利証や納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印）
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
	登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
	生前贈与に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。 大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
	登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に生前贈与に伴う登記を申請いたします。
	生前贈与に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

生前贈与に伴う登記手続費用

司法書士の報酬は以下のとおりです。
報酬額には別途消費税がかかりますので、ご了承願います。

【基本手数料】

司法書士報酬　44,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　固定資産税評価額　×　2％

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者・贈与者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。 　　　　　

◇ 不動産贈与契約書を作成する場合

贈与に関する契約書を作成することは、後日において合意の存在を証明し、不動産トラブルを防止するためにとても大切なことです。
毎年少しずつ贈与を実施する場合（連年贈与）は、贈与契約書について、毎年作成されることをお勧めいたします。さらに、契約書の作成日を公的に証明するために、必要に応じて、公証役場や法務局において「確定日付」の付与を受けることが望ましいと考えます。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●貼用印紙
●確定日付の付与に関する手数料　1通につき700円


　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

生前贈与に伴う登記手続に関するご相談はお任せください！
お気軽にお問い合わせください。




■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。