不動産名義変更:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

「調停離婚（審判離婚）が成立したので不動産の名義を財産分与で変更したい」
「夫婦共有となっているマンションの名義を 財産分与に伴い妻に譲りたい」
「夫名義の不動産を妻へ財産分与したいが、住宅ローンが残っている…」
「離婚を機に自宅（土地 建物）の共有関係を改めたい」
「離婚したいといっても話し合いに応じてくれない」
「養育費の支払い金額について話し合いを持ちたい」


離婚（財産分与）をお考えの方へ

離婚による財産分与とは、夫婦が婚姻生活中に協力して築き上げた財産（共有財産）を離婚に伴い清算し、個人財産に分けることをいいます（民法768条）。

●財産分与の種類

清算的財産分与	夫婦が婚姻中に協力して築いた財産の清算 離婚原因の有無とは無関係であり、離婚原因を作ってしまった側（有責配偶者）からの請求も認められる
扶養的財産分与	離婚後の経済的に弱い側への扶養料 離婚後における一方当事者の生計の維持を図ることを目的とするもので、婚姻期間や責任の有無・程度、夫婦の収入、年齢、子供の養育、心身の健康状態などを考慮して判断される
慰謝料的財産分与	浮気等、離婚相手が原因で離婚に至った場合の慰謝料

婚姻中に購入した住宅等の不動産が、仮に夫婦の片方の名義であるとしても、夫婦が協力して取得した財産といえるものであれば、婚姻中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産として離婚による財産分与の対象とされます（実質的共有財産）。

なお、婚姻前から有していた預貯金、家族等からもらった祝い金など「婚姻前から片方が有していた財産」や、知人からの贈与や相続で取得した財産など「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」は、財産分与の対象とはなりません（特有財産・民法762条1項）。

どのように財産を分与するかについては、財産の形成・維持に対する互いの貢献度を考慮のうえ、離婚の際に当事者の話し合いで取り決めることになります。

離婚の中にも様々なケースがありますが、当事者で話し合い、合意した上で離婚をする協議離婚が全体の9割を占めていると言われています。
ただし、財産分与の内容、慰謝料や養育費について、話し合いでの解決が困難な場合には、調停、審判、訴訟等裁判手続が必要となります。
弊事務所では、弁護士法に抵触する行為（業務）はお受けできませんので、あらかじめご了承願います。
ご要望に応じて、離婚問題について経験豊かな弁護士をご紹介いたしますので、お気軽にご相談ください。



注意すべきポイント！

財産分与の請求期間 離婚の際に財産分与の取り決めをしなかった場合でも、離婚後に財産分与を請求することは可能です。 ただし、財産分与を請求できる期間は、離婚したときから２年以内という期限がありますので ご注意ください。 不動産の財産分与と住宅ローン 財産分与によって、住宅ローン等の債務が残っている不動産の名義を変更される場合、財産分与によって所有者が変更しても、住宅ローンの債務者は当然には変更されません。 例えば、夫が所有者で、かつ住宅ローンの債務者である不動産を妻に財産分与によって譲った場合を想定します。この場合、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。 住宅ローンの債務者を変更するためには、債権者である金融機関等の承諾が必要です。 なお、債権者たる金融機関の承諾を得なくても、財産分与による不動産名義変更の手続は可能ですが、金融機関と結ぶ融資契約には「住宅ローンの対象不動産の所有者を変更する場合は、事前に金融機関の承諾を得なくてはならない」という条項が定められていることが一般的です。 借入先金融機関に無断で名義を変更することは、住宅ローン契約に違反する可能性がありますので注意が必要です。 従って、事前に金融機関に対し、不動産の名義を変更することの了解を得ること、および今後のローン支払い方法について相談されることをお勧めいたします。 財産分与と税金 ●財産分与を受ける側 贈与税 財産分与を受けても、通常、贈与税について課税されることはありませんが、社会通念に照らして著しく過大であるとみなされたり、離婚が贈与税や相続税を免れる目的で行われたと認められる場合には、贈与税が課税されるおそれがあります。 財産分与は離婚を原因とする財産の譲渡であるため、離婚する前に分与してしまうと（税務上贈与とみなされ）贈与税が課税されるおそれがあります。 （離婚日は裁判離婚であれば裁判・審判が確定した日、協議離婚であれば離婚届の提出日となります。） （参考）国税庁HP 不動産取得税 財産分与によって不動産の名義を取得する場合、不動産取得税が課税されますが、一定の条件を満たす場合は、減免措置の適用を受けることができます。 ●財産分与をする側 譲渡所得税 財産分与が土地や建物など不動産で行われたときには、財産分与した者に対して譲渡所得税が課税されます。この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。 （参考）国税庁HP 居住用財産の譲渡による所得には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が認められる特例があります。 当該特例は、夫婦間の譲渡には適用されませんが、離婚が成立した後であれば夫婦関係が解消されるため、離婚後の財産分与については3,000万円特別控除の特例が適用されることになります。 ※3,000万円の特別控除(特例)の適用を受けるためには所定の要件を満たす必要があります。 税金に関する個別具体的な内容のご相談について、司法書士はアドバイスに応じることができませんので、あらかじめご了承願います。 事前に税理士や税務署にご相談のうえ、慎重なご検討をお勧めいたします。 ご要望により経験豊かな税理士等をご紹介いたしますので、安心してご相談ください。

登記名義の変更手続をお忘れなく！

登記名義は、不動産について財産分与しても、名義書換手続を行わない限り、財産分与を受けた者に変更されることはなく、分与者のままです。

財産分与に伴う登記手続には期限がありませんが、登記名義を変更せずに放置していると、相手が心変わりしてしまったり、相手と連絡が取れなくなってしまったりするなど、相手の協力を得るのが困難となり手続きをスムーズに行えなくなる危険性があります。

財産分与を受けたとしても、不動産登記の名義を変更しなければ、当該権利（所有権）の取得を第三者に主張することは認められず、その不動産を処分（売買や担保設定）することがかないません。

また、財産分与を受けた者が登記名義を（自らに）変更しないでいるうちに、分与者が当該不動産を売却した場合には、財産分与を受けた者は、（自己名義の登記を備えていないため）不動産の買主に対して所有者であることを主張できないおそれがあります。

従いまして、不動産について財産分与を受けた際には、無用な不動産トラブルを予防するために、速やかに、登記名義を変更されることをお勧めいたします。

登記名義人の氏名・住所が現在の氏名・住所と異なる場合

財産分与をする者（分与者）が、登記に記録されている住所から住所を異動したり、離婚に伴い氏を変更している場合（復氏）には、財産分与による登記名義の変更手続の（前提として）、分与者に係る登記上の住所や氏名の変更登記を申請することが必要です。

また、夫婦共有名義で不動産を所有している場合、分与者のみならず財産分与を受けた者につきましても、住所及び氏名が登記されていますので、財産分与を受けた者についても、登記記録上の住所や氏名から変更が生じている場合にはそれらの変更に係る登記を申請することをお勧めいたします。

諸事情によって、転居先の住所を離婚の相手方に知られることが好ましくないケースもあると思います。
この場合、住所変更の登記を申請すると、新たな生活の拠点となる住所が登記に記録され、一般に公開（公示）されることになってしまいますので注意が必要です。

なお、DV防止法等における被害者については、登記実務において次の取扱いが認められています。

DV防止法、ストーカー行為規正法、児童虐待防止法における被害者等で、住民基本台帳事務処理要領第6の10の措置（被支援措置）を受けている場合において、「住民票」及び「支援措置を受けていることを証する情報」を登記申請書に添付することによって、「登記記録上の住所から転居しているときであっても、当該所有権の移転の登記の前提として、当該登記義務者である登記名義人の住所についての変更の登記を要しない」（平成25年12月12日法務省民二第808号） DV防止法（配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律）第1条第2項に規定する被害者が 登記権利者となる所有権移転登記における住所は、次の要件のすべてを満たす場合、被害者の最新の住所であることを要しない（平成27年3月31日法務省民二第196号） イ 住民票上の住所地を秘匿する必要があり、 印鑑証明書を添付して 「住民票に現住所として記載されている住所地は、配偶者等からの暴力を避けるために設けた臨時的な緊急避難地であり、あくまで登記申請書に記載した住所が生活の本拠である」旨の上申書を添付すること ロ 上記イの住所は、添付書面の住民票、戸籍の附票等で前住所又は前々住所等として表示されていること ハ 登記申請書及び添付書面等から上記イの上申書の記載内容に疑念を抱かしめる事情がないこと

離婚（財産分与）に伴う登記手続の必要書類

財産分与に伴う不動産名義変更手続をご依頼の際に、ご用意いただきたい書類等は、次のとおりです。

■ 協議離婚の場合

財産分与をする者

必要書類	補足説明
登記済証（権利証）または 登記識別情報通知	登記済証は、「受付年月日」「受付番号」「登記済」と記載された朱色四角の印が押捺されているのが特徴です。 登記識別情報通知は、A４サイズの緑色の様式で下部に目隠しシールが貼付されているのが特徴です。
印鑑証明書	有効期限（発行日より3か月以内）のものをご用意願います。
印鑑（実印）	登記関係書類に実印を押印することにより、不実の登記（不正登記）を防止します。
贈与対象物件の固定資産税評価証明書	生前贈与に伴う登記申請に係る登録免許税を計算するための課税標準金額を明らかにします。 登録免許税は、不動産価格に1000分の20を乗じて算出いたします。 ※相続登記の申請時における最新年度の証明書をご手配ください。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

※事案に応じて、必要書類の追加・変更が必要となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。

財産分与を受ける者

必要書類	補足説明
住民票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

■ 裁判上の離婚（調停・審判・訴訟）の場合

裁判上の離婚（調停・審判・訴訟）において一定の条件を満たす場合、財産分与を受ける者が単独で登記名義を変更することができるため、財産分与をする者（分与者）の関与は必要ありません。

●財産分与をする者（分与者）の協力が不要とされる場合
調停調書の調停条項等に次のような「登記手続をする」旨の項目が記載されている場合です。
『申立人は相手方に対し、離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録記載の不動産を譲渡することとし、本日付け財産分与を原因とする所有権移転登記手続をする』

よって、上記のような条項のない場合は、（原則通り）財産分与に伴う登記申請手続に際して、財産分与する者（分与者）の関与が必要となりますので、ご注意ください。

財産分与を受ける者

必要書類	補足説明
登記原因証明情報	調停調書・審判書・和解調書・給付判決などです。
住民票	登記名義人の実在性と正確な住所を証明します。
印鑑	登記関係書類にご捺印を頂戴する際に必要です。 ※実印である必要はございません。 ※スタンプ型印鑑（シャチハタ）の使用は認められません。
本人確認資料	運転免許証、パスポート、住基基本台帳カード、健康保険証、国民年金手帳、その他「住所・氏名・生年月日」について記載のある証明書 をご用意ください。

■ 事案に応じて必要な書類

登記記録上の住所に変更がある場合

必要書類	補足説明
住民票 または 戸籍の附票	転居等によって住所を異動され、登記記録上の住所が現在の住所と異なる場合に必要となります。 登記記録上の住所から現在の住所までの異動の履歴（変遷）を明らかにします。
地番変更証明書 など	市区町村の合併や住居表示の実施などに伴って地番が変更された場合に必要となります。 例えば、登記記録上の住所が「●番地●」であり、現在のご住所が「●丁目●番●号」となっている場合です。

※住民票または戸籍の附票の保存期間(住民基本台帳施行令第34条)が経過すると証明書の取得が認められず、住所異動の履歴を公的証明書によって明らかにできない場合があります。その場合は、事案に応じて別途書類が必要になります。

登記記録上の氏名に変更がある場合

必要書類	補足説明
戸籍謄（抄）本	結婚・離婚などに伴い氏名（姓）を変更され、現在の氏名が登記記録上の氏名と異なる場合に必要となります。 氏名（姓）について変更が生じた事実および原因を明らかにします。
住民票 または 戸籍の附票	登記名義人と戸籍謄（抄）本に登載されている者が同一人であることを明らかにします。 登記記録には「住所・氏名」のみが記載されているところ、戸籍謄（抄）本には「本籍地・氏名」が記載されているにすぎないためです。 ※本籍地の記載のあるものをご用意ください。

離婚（財産分与）に伴う登記手続の流れ

※事案に応じて手続きの進め方が異なりますので、あらかじめ ご了承願います

	財産分与に伴う登記手続に関するご相談やご依頼をご検討の方は、お電話またはメールにて相談日時のご予約をお願いいたします。 ※ 電話受付時間は、9時～19時30分です。 ※ 土・日・祝祭日につきましてもご相談をお受けいたします。 ※ ご相談は初回無料です。
	現在の状況を確認のうえ、必要となる手続きや必要書類等についてご説明いたします。 お客様にご用意いただくもの 　●不動産の所在が分かる資料（権利証や納税通知書など） 　●お客様の本人確認資料（運転免許証やパスポートなど） 　●印鑑（認印）
	登記記録の情報およびお客様よりお預かりした書類に基づき、登記申請書等をご用意いたします。
	登記手続に関するご依頼に際しまして、「委任状」にご署名・ご捺印を頂戴いたします。
	財産分与に伴う登記手続費用が確定しましたら、費用計算書等にて、手数料をお知らせいたします。 大変お手数ですが、指定口座宛に登記手続費用をご送金ください。
	登記申請に必要となる書類のすべてが整い、登記手続費用について、ご送金が確認できましたら、管轄法務局に財産分与に伴う登記を申請いたします。
	財産分与に伴う登記手続が完了しましたら、登記識別情報（権利証）・登記完了証・登記事項証明書・お預かり書類一式についてご返却いたします。

離婚（財産分与）に伴う登記手続費用

【基本手数料】

司法書士報酬　44,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　固定資産税評価額　×　2％

【その他費用】

事案に応じて、次の登記手続等に関する費用が必要となります。

◇ 登記記録上の住所や氏名に変更がある場合

登記名義人（不動産の所有者・分与者）について、転居や市区町村の合併等に伴う住所の変更、もしくは、結婚・離婚による氏名の変更によって、登記に記録されている住所・氏名と印鑑証明書に記載されている現在の住所・氏名が異なる場合は、原則として「登記名義人住所（氏名）変更」の登記申請が必要です。

司法書士報酬　11,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●登録免許税　不動産の個数　×　1,000円

※町名変更、住居表示の実施等に伴って住所の表示を変更する場合は非課税です。
※住所・氏名等に関する変更証明書（住民票や戸籍謄抄本）の取得についてご依頼の場合は、別途手数料が必要となりますので予めご了承願います。 　　　　　

◇ 離婚（財産分与）に関する契約書（協議書）を作成する場合

協議離婚をする際に、財産分与、慰謝料や養育費などについて取り決めをするときには、離婚協議書を公正証書により作成することをお勧めいたします。

当事者の話し合いで合意し離婚をする「協議離婚」には、裁判手続などを必要としないため時間や費用がかかりませんが、口約束のみでは後々トラブルになる可能性があります。

離婚時の取り決めが、きちんと守られないケースは少なくありません。
・最初は養育費を支払ってくれたが、最近になって全く支払ってくれなくなった
・慰謝料を払うと約束したのに滞納されている
・分かれた元配偶者が、再婚したので、養育費は余り支払えないと言ってきた
・財産分与をすると約束したのに未だもらえてない
・約束していたのに子供に面会させてもらえない　など

協議離婚に関する契約書を公正証書（離婚給付契約公正証書）にて作成することにより、次のメリット（安心）を得ることができます。

	公証人が契約内容等について、法律的な観点でチェックして適法・適正に作成するため、将来において、契約の有効性を争ったり大きなトラブルになることを防止できる
	「金銭債務（養育費、慰謝料など）の支払いを怠った時は直ちに強制執行に従います」という条項（強制執行認諾条項）を公正証書の中に盛り込むことによって、相手が約束に反して養育費等の支払いを怠っている場合には、（裁判をせずに、）不動産・給料債権・預金などを差し押さえることができる
	万一、契約書を紛失したとしても、公証役場において原本が保管されるため、当事者の請求により写しの交付を受けることができる
	公正証書には強力な証拠力が認められているため、万が一裁判になっても有力な証拠になる

離婚給付契約公正証書の作成に際して、公証役場との打ち合わせなど徹底サポートいたします。

司法書士報酬　33,000円～(税込)　　
※事案により異なりますので、予めご了承願います。

［実費］
●貼用印紙
●公証人の法律行為に関する証書作成の基本手数料（公証人手数料9条）



　司法書士　鈴木雅勝（愛知県司法書士会所属 第1208号）

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お気軽にお問い合わせください。




■名古屋市営地下鉄桜通線　車道駅下車　1番出口より　徒歩1分
■名古屋市営地下鉄東山線　千種駅下車　1番出口より　徒歩5分
（JR中央本線 千種駅は地下へ降りると地下鉄 千種駅に繋がっています。）

■名古屋市交通局 市バス【栄15号系統　栄行き】または【栄15号系統　新守山駅行き】
　停留所「桜通車道」下車 徒歩１分

■業務対応エリア ●名古屋市内全域 （東区・千種区・名東区・守山区・緑区・昭和区・瑞穂区・天白区・北区・中村区・中区・西区・中川区・熱田区・南区・港区） ●愛知県全域 （春日井市・あま市・日進市・長久手市・みよし市・北名古屋市・清須市・小牧市・瀬戸市・尾張旭市・津島市・愛西市・弥富市・東郷・大治・蟹江・豊山・春日・大口・扶桑・阿久比・一宮市・稲沢市・江南市・岩倉市・犬山市・豊明市・半田市・常滑市・知多市・内海・東浦・武豊・大府市・東海市・知多市・岡崎市・刈谷市・知立市・碧南市・安城市・高浜市・豊田市・西尾市・豊橋市・豊川市・蒲郡市・幸田・新城市・鳳来［名古屋・金山・鶴舞・千種・大曽根・新守山・勝川・春日井・神領・高蔵寺・定光寺・古虎渓・中村区役所・名古屋・国際センター・丸の内・久屋大通・高岳・車道・今池・吹上・御器所・桜山・瑞穂区役所・瑞穂運動場西・新瑞橋・桜本町・鶴里・野並・鳴子北・相生山・神沢・徳重］) ●岐阜県全域 （岐阜市・羽島市・各務原市・山県市・瑞穂市・本巣・羽島市・大垣市・海津市・養老郡・不破郡・安八郡・揖斐郡・関市・美濃市・美濃加茂市・可児市・加茂郡・可児郡・多治見市・中津川市・瑞浪市・恵那市・土岐市［多治見・土岐・瑞浪・釜戸・武並・恵那・美乃坂本・中津川］） ●三重県全域 （桑名市・いなべ市・木曽岬・東員・四日市市・菰野・朝日・川越・鈴鹿市・亀山市・津市・松阪市・多気・明和・伊勢市・鳥羽市・志摩市・玉城・度会・南伊勢・大紀・伊賀市・名張市・尾鷲市・紀北・熊野市・御浜・紀宝） ※上記以外の地域でも、ご相談・ご依頼を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。