相続登記相談:名古屋市の司法書士リーガルコンパス
名古屋近郊の相続登記など相続手続を支援する愛知県名古屋市東区の司法書士事務所
相続登記はいつまでに手続きをしなければならないの？相続登記は次の期限内に申請することが法律上の義務とされています。① 不動産（土地・建物）を相続により取得したことを知った日から３年以内
② 遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合は遺産分割から３年以内
できるだけ早期に相続関係をクリアにして、相続に伴い取得した財産や権利がある場合には、適切な権利関係を公の記録である登記記録に反映することがとても重要です。
相続登記をしないで手続きを怠ると、次のような不都合が生じます。
①当事者の問題
相続が開始してから時間が経ちますと、当初の相続人に万一のことが起こることも想定されます。
新たに相続が発生すると、遺産分割協議の際、話し合いに関与しなければならない当事者（相続人）の人数が増えるため、相続手続が複雑困難になってしまうと考えられます。
当事者が増えると利害関係や事情が複雑化することも多く、話し合いがまとまらないリスクも高くなります。
②証明書取得の問題
公的証明書には、各別に保存期間が定められています。
時間の経過とともに、相続関係を明らかにするために必要な証明書が廃棄処分され、取得できなくなるおそれがあります。 その場合、相続関係を明らかにするために別途手続が必要となるなど煩雑です。
③権利推定に関する問題
不動産登記には、「権利推定力」が認められています。
つまり、登記に記録されている権利関係は、実際に存在するものと推定されます。
登記の記録内容が実際の権利関係を反映していないことによって、不測の不利益を被ることがあります。
相続登記を行わず 被相続人の名義のままに留めていると、そのままでは不動産を売却することができません。
また、被相続人の名義のままの状態では、相続により承継した財産を担保に融資を受けることを検討されたとしても、相続登記により相続人名義に変更しなければ、金融機関等が（根）抵当権などの担保権を設定することができず、遺産を担保に融資を受けることはできません。
必要となった際に相続登記をすれば良いと考えていると、いざ名義変更しようと思ったときには、上記のような理由から相続関係が複雑になって相続登記が難しくなることも考えられます。
相続登記手続にも一定の時間を要しますので、タイムリーな財産処分が実現できない可能性があります。
弊事務所は、職業柄、長期に亘り放置されていたために、相続人の人数が膨れ上がってしまって遺産分割協議の話し合いがまとまらず、相続登記ができなくなってしまった事案をたくさん目の当たりにしてきました。
このような不幸を避けるためにも、相続登記は早めに行いましょう。
相続登記の必要書類に有効期限はあるの？相続登記手続の際に必要となる書類には、有効期限はありません。相続登記を法務局に申請する際には、戸籍謄抄本、除籍謄本、改製原戸籍、印鑑証明書などが必要となりますが、いずれの証明書についても有効期限はありません。
ただし、相続人に関する戸籍謄抄本については、被相続人の死亡後に取得したものでなければなりません。
相続人が相続発生時（被相続人の死亡時）において生存していたことを証明する必要があるためです。
※ 預貯金や有価証券等の名義を変更する際に、金融機関に提出する戸籍謄抄本等については、有効期限が定められていることがありますのでご注意ください。
詳細については、各金融機関にお問い合わせください。
相続登記申請の際に、権利証は必要か？相続登記の申請手続の際には、原則として権利証を法務局に提出する必要はありません。相続登記申請において、権利証を添付書類として法務局に提出する必要はありませんが、弊事務所に相続登記をご依頼いただく場合、権利証をご用意いただくことをお勧めしております。
権利証は故人の遺産（所有不動産）を調査するうえで、とても有用な資料です。
権利証の内容（記載物件）を確認することで、被相続人の所有不動産（相続対象の不動産）について把握することができます。
不動産を所有しておりますと、通常は固定資産税が課税されるため、固定資産税の納税通知書等の情報によって所有不動産を確認することが可能です。
しかし、私道（公衆用道路）や保安林などとして使用されている場合、固定資産税につき非課税として取り扱われているケースは少なくなく、固定資産税に関する資料のみでは、所有不動産の確認が困難である場合があります。
相続財産の把握漏れを防ぐために、権利証の内容をチェックされますことをご提案いたします。
●例外として、権利証の提出を要する場合
登記実務では、登記記録に記録された「住所」および「氏名」の同一性を確認して、同一人であるかを判断・識別します。
登記名義人の住所と被相続人の最後の住所が一致しない場合には、（登記名義人と被相続人が同一人であることを識別するために）住民票（除票）等の住所異動の履歴に関する情報により、登記記録上の住所との連続性を明らかにする必要があります。
住民票（除票）等について、保存期間満了に伴う廃棄処分等を理由として収集することができない場合、もしくは、住民票（除票）等の住所異動の履歴に関する情報により、登記記録上の住所との連続性が明らかにならない場合は、登記記録上の所有者と被相続人の住所の同一性または連続性を確認することができないため、両者が同一人であることについて、ただちに判断することはできません（同姓同名の別人である可能性を排除できません）。
その際には、通常、登記名義人が管理・保管していると考えられる「権利証」を法務局に提出することによって、登記名義人と被相続人の同一性を疎明します。
なお、被相続人の登記記録上の住所と戸籍謄本等の本籍が同一の場合は、権利証等を提出することは不要です（登記研究191号72頁）。
相続登記は、登記の専門家である司法書士に依頼しなければいけないの？相続登記をはじめ登記申請に関する手続きは、ご本人において可能です。相続登記に限らず、登記手続は必ず司法書士に頼まなければならないものではありません。
必要書類を揃えて相続関係者による書類の押印が整えば、ご自分でも相続登記申請は可能です。
ただし、相応の勉強が必要になりますし、法務局や役所などを何度も行き来することを覚悟しなければなりません。
［ご自分で相続登記をする場合の問題点］
●戸籍の見方が分からない。
●戸籍を集めるために、あちこちの役所をまわらなければならない。
●遠方からの戸籍の取り寄せ方が分からない。
●遺産分割協議書など書類に不備があると何度も作り直さなければならず、何度も相続人からハンコをもらわなければならない。
●登記の相談を受けるためには、法務局に何度も足を運ばなければならない。
●相続関係が非常に複雑な場合、戸籍が何十通と必要になり、戸籍の取得だけで何ヶ月も時間がかかる。
上記のとおり、多大な時間と手間が必要です。
ご自分で相続登記の申請を試みることはもちろん意義のあることですが、複雑な相続登記を自分で済ませようとすると途中で投げ出すことになってしまうことも少なくなく、結局は時間と労力を無駄にしてしまう可能性があります。
大切な時間を無駄にしないためにも、相続登記は専門家である司法書士にお任せください。
被相続人に関する除籍謄本等をすべて集めるよう言われたが、 どうやって集めれば良いの？ はじめに、被相続人（亡くなった方）について死亡の記載のある戸籍謄本等を取得します。戸籍謄本等には、当該戸籍謄本等が編成された理由（転籍や分籍など）とその日付が記載されています。
戸籍が新たに編成された理由などを確認することによって、その前の戸籍に関する情報（本籍地および筆頭者など）を把握することができます。
取得した戸籍謄本等より読み取った情報に基づいて、ひとつ前の戸籍謄本等を請求します。
そのようにして、ひとつずつ前の戸籍を遡って取得します。
本籍地の異動（転籍や分籍など）が少ない場合はそれほど大変ではありませんが、異動が多い場合は、各自治体より取り寄せることが必要となるなど煩雑です（本籍地が遠方である場合は、郵送による方法で、戸籍謄本等を請求することが可能です）。
なお、本籍地を異動しているかどうかはご本人でなければ分からないことが多いため、実際に戸籍謄本等を取得して、異動の多さに気付くことも珍しくはありません。
また、昔の戸籍謄本等は手書きでかつ達筆で記載されていて読みにくいので、慣れていないと判読するのに苦労することが予想されます。
ご自身（相続人）の本籍から遡って被相続人の本籍を調査する方法などが考えられます。相続放棄手続において、被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍）または住民票を管轄の家庭裁判所へ提出する必要がありますが、 亡くなった被相続人と生前に交流がない場合など、被相続人の住所や本籍が分からないケースは珍しくありません。
住所が判明している場合
住所地の市町村役場において、被相続人に関する「本籍が記載された」住民票を取得することで本籍を確認することができます。
本籍地が判明している場合
本籍地の市町村役場において、被相続人に関する戸籍の附票を取得することによって、住所を調査することが可能です。
住所と本籍が分からない場合
相続人の戸籍から 本籍地の異動（転籍や分籍など）に関する情報を読み取って、ひとつ前の戸籍等を確認しながら、 戸籍・除籍・改製原戸籍などを遡って取得することによって、 被相続人に関する（死亡の記載のある）除籍謄本等に辿り着くことができます。
遺産分割協議をしたいが、相続人に音信不通の者がいる。どうしたらよいの？行方の分からない方も相続人である限り、遺産分割協議への関与が必要となります。行方不明者を探し出すか、もしくは、他の制度（不在者財産管理人の選任など）を活用することが必要です。
遺産分割協議を成立させるためには、相続人全員が参加して、協議内容について承認することが必要ですので、相続人に行方不明者がいる場合、その者を除外したままでは遺産分割協議を行うことができません。
仮に、行方不明者を除く他の相続人のみで遺産分割協議が整ったとしても、その遺産分割協議は有効とは認められません。
従って、まずは可能な限りの手を尽くして相続人の行方を捜索することが大切です。
「行方不明」の状況として次のケースが想定されます。
それぞれの状況に応じて対処の方法が異なりますので、場合分けによって整理いたします。
（１）音信不通にあり、連絡先や住所がわからない場合
行方不明者の住所を調査し、特定につとめます。
①国外に住んでいて住所不明である場合
外国の住所を調査するため、滞在している外国の日本領事館に所在確認の手続き（外務省が実施する「所在調査」）を依頼する必要があります。
| ○ 過料が科される場合 ■令和６年４月１日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合 ①不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をしない場合で、相続登記をしないことについて正当な理由がない場合 ②遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割の日から３年以内に、その結果に基づく登記をしない場合で、その登記をしないことについて正当な理由がない場合 ■令和６年４月１日以前に不動産を相続で取得したことを知った場合 令和９年３月31日までに相続登記をしない場合で、相続登記をしないことについて正当な理由がない場合 | [保存期間の一例 ]
| 【外務省HPより抜粋】 外務省が実施する「所在調査」とは，親族（三親等以内）や特定の機関・団体（裁判所，官公署，弁護士会）からの依頼により，海外に在留している可能性が高く，長期にわたってその所在が確認されていない日本人の住所・連絡先等を，在外公館が保有する資料を基に調べる制度のことです。主な目的としては，行政・裁判上の情報収集，遺産相続，消息調査，あるいは公的機関による債権の回収等が想定されます。 （1）所在調査申込書 （2）被調査人の戸籍謄本及び戸籍の附票（発行後6か月以内の原本。除籍謄本不可）各1通 （3）依頼人の戸籍謄本1通（発行後6か月以内の原本） （4）依頼人と被調査人との関係を証明する戸籍謄本（改製原戸籍謄本等）1通 （5）遺産相続等の場合で，依頼人と被調査人との関係がわかりにくいときは，その関係を表す相関図 （6）住所の手がかりとなる資料（例えば 被調査人から最後に来た手紙等があればその封筒のコピー） （7）回答送付用の返信用封筒 |
②国内に住んでいることは分かっているが、疎遠で現在の所在が不明である場合
住所を特定できる法的な書類として「住民票」「戸籍の附票」があります。
従前の住所や本籍地が判明している場合には、当該住所に関する住民票または本籍地の市区町村で発行している戸籍の附票をを取得して住所の異動履歴を確認することができる場合があります。
（２）生存していることは明らかであるが、住所不明で居所のつかめない場合
家庭裁判所に対する不在者財産管理人の選任申立てを検討します。
不在者財産管理人とは、従来の住所または居所を去って容易に戻る見込みのない者（不在者）に財産管理人がいない場合に、不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため、家庭裁判所が選任する財産管理人です。
家庭裁判所により選任された不在者財産管理人は、家庭裁判所の許可（権限外行為許可）を得ることによって、（行方不明の相続人に代わって）遺産分割協議に関与することが認められるため、遺産分割協議を成立することが可能となります。
■不在者財産管理人選任
| 申立先 | 不在者の従来の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 申立人 | 利害関係人（不在者の配偶者、他の相続人など）又は検察官 |
| 必要な費用 | ●収入印紙 800円 ●裁判所から書類を送付するときに必要な郵便切手 |
| 必要な書類 | ●不在者財産管理人選任の申立書 1通 ●不在者の戸籍謄本（全部事項証明書） 1通 ●不在者の戸籍附票 1通 ●財産管理人候補者の住民票又は戸籍附票 1通 ●不在の事実を証する資料 1通 ●不在者の財産に関する資料（不動産登記事項証明書、通帳写し、残高証明書等） ●利害関係を証する資料（戸籍謄本（全部事項証明書）、賃貸借契約書写し、金銭消費貸借契約書写し等） （参考）権限外許可の申立書 |
（３）生死が不明な場合
行方不明者（不在者）の生死が、家出や蒸発などにを原因として７年間明らかでないとき（普通失踪の場合）、または戦争や船舶の沈没、地震や洪水などの事故・災害などを原因としてその生死が１年間（事故等を原因とする危難失踪の場合）明らかでない場合には、行方不明となっている相続人について家庭裁判所に失踪宣告の申立てを行う方法があります。
生死不明とは、生存の証明も死亡の証明もできないことをいい、生死不明の期間は、不在者の生存を証明することのできる最後の時点（家を出てから一切音信不通であれば家を出た日、家を出た後に電話や手紙などで音信があれば最後に音信があった日）から起算します。
失踪宣告とは、生死不明の者に対して、法律上死亡したものとみなす効果を生じさせる制度です。
失踪宣告がなされると、行方不明者の生死が不明になったときから7年間が満了したとき（危難失踪の場合は、危難が去ったとき）において、当該行方不明者は死亡したものとみなされ、行方不明者（失踪者）について相続が開始します。
■失踪宣告
| 申立先 | 不在者の従来の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 申立人 | 利害関係人（不在者の配偶者、他の相続人など） |
| 必要な費用 | ●収入印紙 800円 ●官報公告料 4,298円 ●裁判所から書類を送付するときに必要な郵便切手 |
| 必要な書類 | ●失踪宣告の申立書 1通 ●不在者の戸籍謄本（全部事項証明書） 1通 ●不在者の戸籍附票 1通 ●失踪を証する資料 ●申立人の利害関係を証する資料（親族関係であれば戸籍謄本（全部事項証明書）） |
相続人に未成年者がいる場合、遺産分割協議はできるの？可能です。ただし、留意すべき点がございます。相続人が未成年である場合は、父母が遺産分割協議に参加するか、未成年者が成年に達するのを待ってから行うことによって、遺産分割協議は有効に成立します。
未成年者は、一般に社会的経験も浅く、利害を判断する知識や経験が不足し、判断能力も未熟です。
判断能力が不十分である未成年者が、社会で犠牲になり不利益を被らないように法律で保護されています。
そのため、未成年者は、原則として単独で契約の締結など法律行為ができず、その法定代理人（親権者）の同意を得ることが必要とされています。
遺産分割協議は法律行為であるため、未成年者が単独で遺産分割協議に参加し、未成年者本人が協議書に署名押印をしたとしても、それだけでは不十分であり、親権者たる父母の同意を得るか、もしくは、父母が（未成年者の代理として）遺産分割協議に参加し、協議書に署名押印する必要があります。
注意が必要なのは、父母も相続人である場合です。
この場合は、父母と未成年者の利害が互いに対立することになるため、家庭裁判所に『特別代理人の選任申立』を行う必要があり、家庭裁判所で選任された『特別代理人』が、未成年者に代わって遺産分割協議に参加し、協議書に署名押印することになります。
公正中立な立場にある『特別代理人』が遺産分割協議に関与することによって、判断力の未熟な未成年者の利益が親によって害される（未成年者の相続財産が親の都合で決められてしまう）ことを防止します。
■特別代理人選任
| 申立先 | 子の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 申立人 | 親権者、利害関係人 |
| 必要な費用 | ●収入印紙 子1人につき 800円 ●連絡用の郵便切手 |
| 必要な書類 | ●失踪宣告の申立書 1通 ●未成年者の戸籍謄本（全部事項証明書） 1通 ●親権者又は未成年後見人の戸籍謄本（全部事項証明書） 1通 ●特別代理人候補者の住民票又は戸籍附票 １通 ●利益相反に関する資料（遺産分割協議書案，契約書案・抵当権を設定する不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）等） ●利害関係を証する資料（戸籍謄本(全部事項証明書）等） |
相続財産の不動産が遠方にあるが、相続登記を依頼することは可能か？可能です。現在は、インターネットによるオンライン申請や、郵送による申請が認められていますので、遠方の管轄の不動産であっても名義変更手続は問題なく行えます。
相続登記を申請する際も、司法書士が現地（不動産所在地）を訪れるわけではありませんから、遠方にある不動産だからといって相続登記に関する手続費用が余計に発生することはありませんので、安心してご依頼いただけます。
事務所に赴くことが難しいが、出張相談には対応しているか？弊事務所は、出張相談にも対応しております。名古屋市近郊に在住のお客様であれば、お客様のご事情を伺った上、無料にてご自宅へ出張対応いたします。 次のようなご事情で、ご来所が困難であるお客様につきましても、柔軟に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
①ご高齢のお客様
②お身体の不自由なお客様
③小さなお子様がいらっしゃるため、外出の困難なお客様
④その他、登記手続のご依頼を前提とされているお客様
司法書士に相続登記を依頼する際、あらかじめ準備しておいた方が良いことはあるの？ご相談に際しての事前準備は特段必要ございません。なお、司法書士と相続登記手続について打ち合わせをする場合、（可能な限りで結構ですので）次の質問事項について、あらかじめ整理されますと手続きをスムーズに進めることが可能です。
土・日・祝祭日は対応可能か？ 事前にご予約いただければ、土・日・祝祭日でも対応可能です。お仕事等でお忙しい方のために、土・日・祝祭日など営業時間外にも可能な限り相談等に対応いたします。
お手数ですが、お電話またはメールにてご予約をお取りください。
お問い合わせの際に、ご希望の日時をお伝えください。
相続登記に関する手続きは、依頼から完了までどのくらいの期間が必要か？必要書類や押印書類がすべて整っていれば2週間程度で完了します。通常のケースであれば、 戸籍の収集（相続人の調査）から3週間～2か月くらいです。
遺産分割協議や必要書類の収集に要する時間は、それぞれのケースによって全く異なりますので一概にどのくらいかかるということを予想しお伝えすることは困難です。
必要書類の整い具合、相続人の人数や構成、財産状況などによって必要な時間が異なりますので、「事案によって異なる」としか回答できません。
例えば、遺産が自宅の土地・建物しかなく、相続人は配偶者だけ、戸籍も既に揃っているという事案でしたら1週間以内に登記が完了することもあります。
他方、不動産が各地に点在しており、相続人が多数でなかなか遺産分割がまとまらず、1年以上かかるケースもあります。
時期や登記所によって異なりますが、登記申請から完了まで数日～2週間程度を要します。
（登記所の混雑状況により前後することがございますので、予めご了承願います。）
「餅は餅屋」ということわざがあるように、相続登記は司法書士に任せるのが安心で確実です。
相続登記の完了をお急ぎの場合は、司法書士にお任せください。