抵当権抹消:名古屋市の司法書士リーガルコンパス

抵当権抹消登記はいつまでにしなければならないの？
抵当権抹消登記については、いつまでに登記をしなければいけないという期限はありません。

抵当権の権利は、債務の完済によって、当然に消滅します。

しかし、登記に記録された抵当権は、完済に伴って当然に消えることはなく、抵当権抹消登記を申請しない限り、ずっと残ります。

抵当権というのは「不動産の完全な利用を制限するもの」であるため、不動産を売却したり、不動産を担保にして新たに住宅ローンを組む場合には、あらかじめ抹消する必要があります。

抵当権設定登記が残ったままになっていると、たとえ既に効力のない抵当権であっても（登記記録上は抵当権が残存しているために）依然として抵当権が有効に存在しているものと取り扱われ、取引の障害となってしまいます。

金融機関等から交付される解除書類には、有効期限が定められているものがあります。
有効期限を経過してしまった書類は、登記申請手続には使用することが認められず、再度、書類取得の手配が必要となるなど、余計な手間・コストの負担が増えてしまいます。

上記のような不都合を回避するためにも、住宅ローン等を完済した後に、金融機関等から抵当権解除のための書類を受け取ったら、すみやかに抵当権抹消登記手続に着手されることをお勧めいたします。


抵当権抹消に関する手続きは、依頼から完了までどのくらいの日数が必要か？
必要書類や押印書類がすべて整っていれば、概ね２週間程度です。

時期や登記所によって異なりますが、登記申請から完了まで数日～2週間程度を要します。
法務局の混雑状況によって前後することがありますので、あらかじめご了承願います。


住宅ローンの借り換えを検討しているが、登記手続はお願いできるの？
住宅ローン等の借り換えに伴う登記手続につきましても承ります。
　　 なお、借り換え先の金融機関が、担当する司法書士を指定する場合があります。

最近は、各金融機関が様々な住宅ローン関連商品を販売していますので、ご自身の状況やライフプランに適したローンを選択することが可能となり、金利が高い時期に住宅ローン等を組まれた方が、金利の低いローンに借り換えを行うケースが増えています。

住宅ローンの借り換えとは、月々の返済額や、ローンの返済総額を少なくするために、今の住宅に住み続けながら、現在よりも有利な住宅ローンに変更することをいいます。
現在よりも有利な条件の住宅ローンとは、皆様それぞれのご事情により異なりますが、一般に次のような効果を期待して借り換えを検討します。
・低金利に借り換えるとともに返済期間を短くして返済総額を少なくする
・低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
・長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する

住宅ローンの借り換えの際には、借換え先である金融機関より受ける融資によって、借り換え元に残っているローンを完済します。
そのため、①借り換え先の権利（債権）を保全するための抵当権設定登記および②借り換え元に対する借り入れの完済に伴う抵当権抹消登記を同時に申請することが必要です。


銀行から受け取った書類を紛失してしまったが、どうずれば良いか？
金融機関等の担当窓口に書類紛失の旨をお伝えいただき、再発行を依頼してください。

金融機関等から受け取られた書類を紛失しても、抵当権抹消登記手続は可能ですのでご安心ください。

まずは、金融機関等の担当窓口に書類紛失の旨お伝えいただき、（再発行可能な書類については）再交付を依頼してください。

金融機関等より交付される書類のうち、「抵当権設定登記済証（または登記識別情報通知）」は、再発行が認められていません。
抵当権設定登記済証（または登記識別情報通知）を紛失された場合は、『本人確認情報の提供』や『事前通知制度』など代替手段を利用いたします。
具体的な対応や必要となる書類につきましては、事案に応じて異なりますので、お問い合わせください。


住宅ローンの借入れ時の住所（登記上の住所）と現在の住所が異なるのが、どうしたら良いの？
抵当権抹消登記の前提として、住所の変更登記を申請しなければなりません。

引越し等に伴い役所に住所異動の届出を提出されても、「登記名義人の住所」は自動的に変更されません。
「登記名義人の住所」を現在の住所に変更するためには、住所の変更登記申請手続が必要です。

転居を原因とする住所の変更登記手続には、住所移転の事実を証明する書面（例えば、登記記録上の住所から現在のご住所までの住所異動の履歴が明らかとなる住民票など）を法務局に提出する必要があります。

住民票等については、消除されてから５年間という保存期間が定められているため、保存期間経過を理由として、従前の住所について記載のある住民票の除票を取得することが適わず、公的証明書によっては住所異動の履歴を明らかにすることができないケースがあります。（その場合は、事案に応じて他の書類が必要です。）

市区町村の合併、住居表示実施や町名地番の変更などに伴い住所が変更した場合にも、（住まいの場所に変更がなくても）住所表記に変更が生じているため、住所変更に関する登記手続が必要となります。

以上のように、住所変更に伴う登記手続は複雑なケースも少なくないため、登記手続の専門家たる司法書士にご依頼されることをお勧めいたします。

なお、結婚・離婚に伴い「登記記録上の氏名」と「現在の氏名」が異なる場合も同様に、抵当権抹消登記の前提として、氏名の変更登記手続が必要です。


抵当権抹消登記手続に権利証は必要か？
抵当権抹消登記手続の際には、原則として、権利証の提出は不要です。

例外として、「登記記録上の住所」と「現在の住所」が異なる場合（抵当権抹消登記の前提として、住所変更に関する登記手続が必要な場合）で、かつ（住民票等の保存期間経過を理由として）「登記記録上の住所」から「現在の住所」までの住所異動の履歴について公的証明書によって明らかにすることができない場合には、権利証の提出が必要になるケースがあります。


不動産の所有者が既に他界しているが、どうしたら良いの？
お亡くなりになった時期（完済の前or後）によって、登記手続が異なります。

●住宅ローン等の「完済前」にお亡くなりの場合
お亡くなりになった方を当事者（登記権利者）とする登記申請は認められていませんので、抵当権抹消登記の前提として、相続登記手続が必要となります。
相続登記手続につきましては、こちらをご参照ください。

●住宅ローン等の「完済後」にお亡くなりの場合
「相続人」を当事者（登記権利者）として抵当権抹消登記手続を行うことができます。
ただし、相続関係を明らかにする（相続人を特定する）ために、戸籍謄本など相続登記に関する必要書類一式が必要となり、相続登記手続を行うのと同等の手間を要します。
従いまして、抵当権抹消登記と一緒に相続登記手続をご検討されることをお勧めいたします。
相続登記手続につきましては、こちらをご参照ください。


独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の抵当権抹消登記を依頼する際に、
　　 何か特別な手続が必要になるの？
独立行政法人住宅金融支援機構の抵当権抹消だからといって、お客様のご負担となる
　　 特別な手続きはございません。

政策系金融機関（政府系金融機関）である独立行政法人住宅金融支援機構であっても、抵当権抹消登記手続において、他の金融機関等と手続きを異にする点はありません。

平成１９年３月３１日以前の借り入れについて、平成１９年４月１日以降に完済されたお客様におかれましては、抵当権抹消登記の前提として、住宅金融公庫から独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記手続が必要です。（※抵当権移転にかかる費用はお客様のご負担ではありません。）

上記に該当するお客様につきましては、金融機関等より交付される抵当権抹消手続に関する必要書類として、「抵当権移転に関する委任状」が必要となりますので、ご留意願います。

なお、他の政策系金融機関［日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫・旧農林漁業公庫・旧中小企業金融公庫）など］や独立行政法人福祉医療機構、年金積立金管理運用独立行政法人（旧年金福祉事業団・旧年金資金運用基金）等に関する抵当権抹消手続につきましても対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。


土・日・祝祭日は対応可能か？　
事前にご予約いただければ、土・日・祝祭日でも対応可能です。
　　
お仕事等でお忙しい方のために、土・日・祝祭日など営業時間外にも可能な限り相談等に対応いたします。
お手数ですが、お電話またはメールにてご予約をお取りください。
お問い合わせの際に、ご希望の日時をお伝えください。


事務所に赴くことが難しいので、自宅まで来てもらうことは可能か？
ご自宅に伺うことも可能です。

弊事務所では、お客様のご要望に可能な限りお応えするよう出張相談等にも対応しております。

名古屋市近郊に在住のお客様であれば、お客様のご事情を伺った上、無料にてご自宅へ出張対応いたします。 次のようなご事情で、ご来所が困難であるお客様につきましても、柔軟に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
①ご高齢のお客様
②お身体の不自由なお客様
③小さなお子様がいらっしゃるため、外出の困難なお客様
④その他、登記手続のご依頼を前提とされているお客様